１２月８日大阪地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが６件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第244号 寝屋川市国松町
→入札想定額---万円 見送り
開札結果：1,410,000円
入札件数：９件、法人落札
２．令和02年(ヌ)第68号 八尾市竹渕西五丁目
→入札想定額---万円 見送り
開札結果：1,718,900円
入札件数：１件、法人落札
３．令和02年(ケ)第176号【物件番号3,4】 東大阪市大蓮南二丁目
→入札想定額253万円 【落札】
開札結果：2,186,800円
入札件数：２件、法人落札
４．令和02年(ケ)第197号 大阪市旭区千林一丁目
→入札想定額1233万円
開札結果：14,760,000円
入札件数：３４件、法人落札
５．令和02年(ケ)第321号 大阪市西成区岸里東一丁目
→入札想定額363万円
開札結果：4,448,880円
入札件数：１５件、法人落札
６．令和02年(ケ)第296号 東大阪市日下町八丁目
→入札想定額1000万円
開札結果：取下げ
入札件数：---------
上記のような結果となりました。
今回は、６件のシミュレーションで落札は１件でした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第244号 寝屋川市国松町
→入札想定額---万円 見送り
開札結果：1,410,000円
入札件数：９件、法人落札
１．建物所有者が本建物を住居（空家）の状態で使用している。
２．３LDKファミリータイプマンション。
３．家賃6.5万円/月・年間78万円。
４．開札結果から見る表面利回り55.31％。
※滞納額36万円
※原状回復費500万円
※滞納額、原状回復費含めると表面利回り11.52％
※コメント
室内で火災があった物件であったので、私は見送りにしました。
しかし、入札件数9件は凄いですね。
それだけ、市場で購入できる物件が少ないと言えるのかもしれません。
火災といっても、室内で不幸事がなければ売却、賃貸しともに狙える物件ではあります。
やはりプロの業者が落札したんでしょうね。
落札された金額も売却基準価額を超えて落札されているのも、大阪地裁本庁だからこそだと感じる物件でした。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ヌ)第68号 八尾市竹渕西五丁目
→入札想定額---万円 見送り
開札結果：1,718,900円
入札件数：１件、法人落札
１．所有者が空家で占有。
２．連棟式建物（テラスハウス）。
３．想定家賃３万円/月・年間36万円。
４．開札結果から見る表面利回り20.94％。
※コメント
この物件でも落札する方がいてるんですね。
落札者は法人になっているので、狙いに行ったのがわかりますね。
しかし、買受可能価額での落札ではなく、それを少し上回る金額を入れているところを見ると、落ちたらラッキーではあったものの、落札する意図があったのを感じることができます。
個人的には、賃貸向けであり、安く購入できる点は悪くないですが、改装費と改装後の募集賃料を考えると、見送りにしていました。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和02年(ケ)第176号【物件番号3,4】 東大阪市大蓮南二丁目
→入札想定額253万円 【落札】
開札結果：2,186,800円
入札件数：２件、法人落札
１．所有者（破産管財人）が空家が占有。
２．連棟式建物（テラスハウス）。
３．想定家賃3.8万円/月・年間45.6万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り20.85％。
※コメント
こちらも連棟式建物でしたが、元の間取りが４Kと部屋数が取れているので、工夫次第で家賃も高く狙えそうな物件でした。
入札予測は２０％は欲張りすぎるかな？っと、思っていたので18%での設定。
結果を見ると20%狙えた物件でした。
このような物件を狙っていくと、楽しみが持てる物件なので、個人的には狙いでした。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
４．令和02年(ケ)第197号 大阪市旭区千林一丁目
→入札想定額1233万円
開札結果：14,760,000円
入札件数：３４件、法人落札
１．3室中、2室が賃貸中。1室が空家。
２．戸建て（店舗×１・住居×２）。
３．想定家賃18.5万円/月・年間222万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り15.04％。
※コメント
駅近、用途地域も近商ということで、人気ある物件と予測していました。
件数も30件を超えての入札でしたね。
多少は修繕費なども必要になりそうなのと、越境問題もありそうですが、越境は建て替え時に解決できることを考えると、そこまでややこしくもないですね。
小振りでしたが、こちらも狙いの物件でした。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
５．令和02年(ケ)第321号 大阪市西成区岸里東一丁目
→入札想定額363万円
開札結果：4,448,880円
入札件数：１５件、法人落札
１．その他の者が占有（６か月猶予）。
２．１Ｒマンション。
３．想定家賃3.735万円/月・年間44.8万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り10.06％。
※コメント
昨年の１０月に同じマンションで違う部屋が競売になっていましたので、その時から安くなるのか？高くなるのか？売却基準価額は、今回の方が５０万円ほど高くなっていました。
前回での落札は、3,897,200円。入札数5件で法人が落札していました。
今回も法人が落札していますが、入札件数は15件と競争率は3倍になっていました。
恐らく、１R物件が少なくなっていたのが要因なのと、前回の開札結果を調べずに入札されたんだろうと感じます。
確かに落札することを考えると、前回の落札された数字は、あまりあてにはなりません。
しかし、手堅い数字を読み解くうえでは、過去の案件は非常に役立ちます。
表面利回り１０％は取れていますが、落札された金額の割にお得感は感じられない物件に感じました。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
６．令和02年(ケ)第296号 東大阪市日下町八丁目
→入札想定額1000万円
開札結果：取下げ
入札件数：---------
１．所有者が空家で占有。
２．一戸建て。
３．想定家賃8万円/月・年間96万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り-----％。
※コメント
入札シミュレーションでも、書いていたんですが、競売と並行して任意売却で売却活動をされていました。私自身もその業者さんへ問合せしましたが、積極的な活動をされているように感じていなかったので、正直、このまま競売で落札されるだろうと思っていましたが、そうではなく、無事に任意売却で終えられたようです。
任意売却で活動されていた価格は、確かに安いとは思いましたが、雨漏りなどのこともありましたので、それらを考えると、そんなものだったのかも知れませんね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしたか？
今回は2件見送りにしてましたが、共に落札されていました。
1件は火災があった物件。9件も入札が入りましたよね。
それだけ不動産会社さんも安く購入できる物件を探していることがよくわかる入札でした。
そして、1件だけの入札が入った八尾のテラス物件。
こちらは出口戦略と経験値がないと、負動産になりかねない物件です。
開札にばらつきはあるものの、不動産会社さんの入札も顕著に表れているのがよくわかる開札だったと感じました。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。