男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編R2.12.8開札②
費用対効果を考えて入札しましょう！
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物（テラスハウス）」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建てが２５件・マンションが１３件で、合計４０件の開示です。
前回の公示と比べ１件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月26日～12月2日
開札期日は12月8日です。
事件番号 令和02年(ヌ)第68号
売却基準価額 1,970,000円
買受申出保証額 400,000円
買受可能価額 1,576,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：八尾市竹渕西五丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：５１．３５m2
用途地域：準工業地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：八尾市竹渕西五丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺平家建
専有面積（登記）：４２．１７m2
間取り：１ＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和7年
階：１階
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
なし。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）の状態で使用している。
２．連棟式建物の中の1戸である。
３．洗面室の天井部分は損傷が激しく、雨天であった立ち入り調査時には、雨漏りにより室内に雨水が滴り落ちていた。
４．浴室にはカビが発生していた。
５．北東側部分に著しい劣化が認められた。
※関係人の陳述等より
今回はコメントがありませんでした。
※執行官の意見より
今回はコメントがありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りは平屋建ての１DKとなっているようです。
２．過去に改修をされたと思われる形跡が見受けられます。
３．洗面室の雨漏りの形跡が写真にあります。
４．生活雑貨などの用品も残置物として残っています。
５．浴室のカビは、写真では洗いで取れそうな感じがします。こちらも過去に改修された形跡が見受けられます。
６．勝手口が破損している様子が窺えます。
７．全体的にコンディションは良くないと感じました。
■評価書より
・最寄り駅から約900ｍ。徒歩約12分です。
・経済的耐用年数は約0年程度となっています。
・接面道路の状況｜南西側、幅員約４ｍ舗装私道（建築基準法第42条2項道路）。
・建築年月日は昭和7年築。
・増築無し。
・建築確認、検査済み証なし。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約402万円となっています。
・評価人の算定している賃料がないため、近隣相場にて算出。約30,000円／月です。年間だと36万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が197万円です。
家賃収入が3万円で計算します。年間で36万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
36万円÷197万円×１００＝18.27％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約402万円
計算式２【基準額での計算】
36万円÷402万円×１００＝8.95％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
36万円÷321万円×１００＝11.21％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
間取りが１DKと部屋数がないため、賃料もそこそこどまりになりそうな物件です。
室内の状況も空家になってから時間が経過しているように感じます。
雨漏りの状況を考えると、場所の特定はしやすいかと思われますが、改修費用はそれなりにかかると思われるので、落札金額は抑えていかないと利回りもあってきませんね。
買受可能価額が157万円ですが、改修費用を加算して考えると＋200万としたら総額で357万円。現状の家賃設定では10.08％程度になります。
不売で終わることはないと思いますが、シビアな入札になりそうな感じがしますね。
まだ、設備に関しては使用できそうな感覚もあるので、そのぶん改修費用は下げられるか？
ただ、家賃の伸びしろが少ないと思うのでご注意ください。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
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信用できない？
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。