大阪市内戸建て売却基準価額は低いけど・・
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建てが２４件・マンションが１１件で、合計３７件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は11月22日～11月29日
開札期日は12月3日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和03年(ケ)第331号
売却基準価額：1,940,000円
買受申出保証金：390,000円
買受可能価額：1,552,000円
1．土地
種別
土地
物件番号：1
所在地：大阪市鶴見区焼野二丁目
地目（登記）:宅地
土地面積（登記）:３１．４０m2
用途地域：第一種住居地域
土地の利用状況
建ぺい率：80%
容積率：200%
2．建物
種別
建物
物件番号：2
所在地：大阪市鶴見区焼野二丁目
種類（登記）：居宅・車庫
構造（登記）：木造スレート葺３階建
床面積（登記）
１階：２１．６０m2
２階：２３．７６m2
３階：２１．６０m2
間取り：２ＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成3年2月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅・車庫（空き家）として使用している。
２．目的建物前面（北東側）の外壁にクラックが見受けられる。
３．北西側外壁は、一部そんざいしないところが見受けられる。大部分がブルーシートで養生されていることから、全体的な外壁の有無、損傷などについては確認ができない。
４．目的建物内に多数の動産類が残置されているが、人が居住している様子は認められなかった。
５．接面する前面道路は幅員約６ｍ、建築基準法42条1項2号道路である。
※関係人の陳述等より
・近隣者より
１．令和3年4月ころから空き家です。
※執行官の意見より
今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りは２DKです。
２．1階には車庫が存在します。
３．室内には大量の残置物が残されています。冷蔵庫も残っているようです。
４．小さなお子さんがいらっしゃったようにもうかがえます。
■評価書より
・最寄駅から約100ｍ。徒歩13分です。
・用途地域｜市街化区域
・接面道路の状況｜北東側幅員約6ｍ私道（42条1項2号道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約０年
・本件土地の東側の一部は都市計画道路「西一坊大路線」（計画幅員18ｍ・計画決定）予定地に含まれる。
・検査済み証の交付が無い建築物。
・保守管理状態は極めて劣位である。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約397万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約5万円／月です。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が194万円です。
家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷194万円×１００＝30.92％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約497万円
計算式２【基準額での計算】
60万円÷397万円×１００＝15.11％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷317万円×１００＝18.92％（表面利回り）となりました。
外壁分も含めた改装費を最低300万円とした場合。
売却基準価額194万円＋300万円＝494万円
60万円÷494万円×100＝12.14％
入札時のワンポイント
外壁が一部ないことが写真からも見て取れます。
写真だけの判断では、隣接する建物が連棟式でくっついていた部分を撤去したことにより、外壁がなくなったようにも見受けられますが、真実は不明です。
また、3点セットの中の「調査の経過」の記載には、共有者Ｂから回答有と記載があるのに、3点セットに反映されていないのはなぜなのか？そこが個人的には気になりました。
外壁は恐らく落札者の負担で修繕しないといけないとした場合に、写真は古いものになるため、現地をご覧になられた方は、その後建築の進み具合をご覧になられているかと思われますが、隣接建物が壁の際迄建っていると、一般的には修繕するには隙間がないとできないため、修繕するにも大変な物件ですね。
改装コストを考えると表面利回りが約１２％程度となります。
間取り、エリア等を考慮すると、落札目指して勝負する物件には該当しません。
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