１０月１６日大阪地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが２件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第132号 西成区岸里東一丁目
→入札想定額330万円
開札結果：3,897,200円
入札件数：５件、法人落札
２．令和02年(ケ)第122号 寝屋川市寝屋一丁目
→入札想定額 不売
開札結果：984万円
入札件数：１３件、法人落札
上記のような結果となりました。
今回は、２件のシミュレーションで落札はありませんでした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第132号 西成区岸里東一丁目
→入札想定額330万円
開札結果：3,897,200円
入札件数：５件、法人落札
１．転借人が居住。サブリース会社あり。最先の賃借権。
２．１Rマンションです。
３．家賃4.2万円/月・年間50.4万円。
４．入札想定額から見る表面利回り12.95％。
※滞納あり。約3.5万円
※コメント
今回のサブリース会社さんは、よく取り上げるサブリース会社さんです。
賃料につていは、逆ザヤの状態で、サブリース会社は損をしている契約内容です。
恐らく元々は、サブリース会社が所有者で現在住んでおられる方と契約をされていて、その後に今の所有者に転売されたのではないかと推測します。
なので、転貸借の前に賃貸借で借りている占有者の保護が優先するため、「最先の賃借権」となったのでしょう。
いずれにせよ、ビギナーさんが入札するにはお勧めはしません。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ケ)第122号 寝屋川市寝屋一丁目
→入札想定額 不売
開札結果：984万円
入札件数：１３件、法人落札
１．所有者が空家で占有。
２．一戸建てです。
３．想定家賃8万円/月・年間96万円。
４．入札想定額から見る表面利回り9.75％。
※コメント
今回、私は不売と予測しました。正しくは「入札しない」が正解でした。
入札をしない理由は、家の傾きが感じられるとのコメントがあったためです。
賃貸で貸す、実需で転売する。どちらにせよ傾きがある家に住みたい人は早々いません。安くても悩まれる方が多いと思います。
そんな中、予想に反して984万円の落札。そして13件の入札が入ったことにビックリです。
築年数は平成9年の建築なので、築23年。木造なので原則、住宅ローン減税は利用できません。
ただ、落札された金額を見ると転売される買取再販事業者が落札したのだろうと推測します。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしか？
開札結果で振り返ると、入札した時の私の心境と考え方を振り返るのにも良いですね。
これは見送りかな？って思ってもちゃんと落札もされています。
どれが良い悪いはありませんが、どれを選ぶのか？そこをブレずに見定めていきたいと考えています。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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