男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編R2.12.8開札①
競売ならではの物件です。今回は不売かな？
さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建てが２５件・マンションが１３件で、合計４０件の開示です。
前回の公示と比べ１件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月26日～12月2日
開札期日は12月8日です。
事件番号 令和02年(ケ)第244号
売却基準価額 920,000円
買受申出保証額 190,000円
買受可能価額 736,000円
種別:土地 持分売り
物件番号：1
所在地：寝屋川市国松町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：８６９６．７７m2
用途地域：準住居地域・第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%・60%
容積率：200%・200%
持分：１８６８６４４分の６４３５
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：寝屋川市国松町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：６階部分 ６０．９５m2
間取り：３ＬＤＫ（バルコニー：８．２５㎡）
バルコニー面積：８．２５m2
管理費等：14,950円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和50年1月
階：６階
総戸数：262
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
管理費等の滞納有。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）の状態で使用している。
２．管理費7,150円・修繕積立金7,800円｜合計14,950円
３．滞納額｜約36万円【令和2年7月調査時点】
４．郵便ポストは「使用禁止」で封印されている。
５．目的建物は、平成30年本件建物を火元とする火災が発生し全焼に近い状況となっている。
６．火災により現在使用できない状態である。
７．電気メーターは、「無計量」の表示が点灯している。
※関係人の陳述等より
【所有者】へ
１．所有者宛に照会書等を送付したが「あて所に尋ねありません」として、返送されてきた。
【管理人】より
１．現在の滞納額のコメントあり
２．遅延損害金が約5万円【調査時点】
３．駐車場の空き無し
【管轄消防署】より
１．目的建物の「り災証明書の記載内容」が抜粋して記載されています。
※執行官の意見より
１．所有者が空家の状態で使用占有しているものと認めた。
２．占有の認定は次の通り
①所有者以外の第三者の占有を認める何ものも見当たらなかった。
②ライフラインが全て閉栓されていた。
□室内写真等より
１．間取りは３ＬＤＫとなっているようです。
２．室内写真より、室内には家財道具など多くの残置物が写っています。
３．火災現場のままの状態となっています。
■評価書より
・最寄り駅から約1700ｍ。徒歩約22分です。最寄のバス停からは約70m。徒歩1分。
・経済的耐用年数は約5年程度となっています。
・エレベーター2基、オートロックあり、駐車場、駐輪場あり。
・総戸数は全体で262戸。
・管理の形態は管理会社が入っています。
・マンション全体の修繕積立金の額は約2億5900万円となっています。
・大規模修繕工事の検討開始予定。
・8階建ての6階部分
・天井材（ミクライト吹付）からアスベスト使用の可能性は高い（火災によっても残っている）
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約627円となっています。
・評価人の算定している賃料にて算出。約65,000円／月です。年間だと78万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が92万円です。
家賃収入が6.5万円で計算します。年間で78万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
78万円÷92万円×１００＝84.78％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約627万円
計算式２【基準額での計算】
78万円÷627万円×１００＝12.44％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
78万円÷501万円×１００＝15.56％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今回の物件も競売ならではの物件ですね。
室内で火災があったようですが、特に室内で亡くなられたとのコメントは見当たりませんでした。
しかしながら、原状回復に要するにはかなりの費用がかかります。
最低でも500万円はくだらないでしょう。
そうなると、売却基準価額で落札できたとしても滞納と経費、原状回復費を考えると700万円近い費用がかかると思われます。
78万円÷700万円×１００＝11.14％（表面利回り）
建物の築年数を考慮するともう少し利回りが欲しいですね。
ファミリータイプの物件で１０％以上取れるとして考えるのか？
はたまた、初期費用のコストがかかり過ぎだと見送るのか？
500万円以下での投資を考えると見送りではあります。
さてさて、入札の札は入るのか？
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。