男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編R2.12.8開札③
手頃感あり、改装プランで賃料UPも！
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物（テラスハウス）」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建てが２５件・マンションが１３件で、合計４０件の開示です。
前回の公示と比べ１件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月26日～12月2日
開札期日は12月8日です。
事件番号 令和02年(ケ)第176号【物件番号3,4】
売却基準価額 2,070,000円
買受申出保証額 420,000円
買受可能価額 1,656,000円
種別：土地
物件番号：3
所在地：東大阪市大蓮南二丁目
地目（登記）：宅地
地目（現況）：宅地一部公衆用道路
土地面積（登記）：４４．９６m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：区分所有建物
物件番号：4
所在地：東大阪市大蓮南二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１階：３０．１１m2
２階：１８．９３m2
専有面積（現況）：
１階：約３１．８６m2
２階：１８．９３m2
間取り：
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和41年9月
階：１階と２階
総戸数：4
※今回は事件番号が同じで物件番号が違う事件がでていますので、ご注意ください。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号３，４】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号４】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
なし。
■現況調査報告書より
１．建物所有者（破産管財人）が本建物を住居（空家）として占有している。
２．連棟式建物の中の４戸1の西から２戸目である。
３．私道負担として約7.3㎡ある。
４．北側部分に約１．７５㎡の増築あり。
５．天井修理箇所（屋根瓦の破損による雨漏りの修理と思われる）、屋根瓦の破損、雨漏り跡が認められる。
６．各室において、床の撓み、傾きが感じられた。
※関係人の陳述等より
【破産者の妻】より
１．目的建物は空家です。
【破産管財人】より
１．管財業務の一環としても雨滴物件を管理・占有している。
※執行官の意見より
破産管財人が管財業務の一環として管理、占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．土地建物位置関係図（概略）に私道負担部分の記載があります。
２．間取りは2階建ての４Kとなっているようです。
３．洗濯室内に給湯機が見受けられます。この部分が増築部分のようです。
４．天井の修理箇所の写真があります。
５．室内では家財道具など一式が残っています。
６．荷物は適量残っていますが、室内は丁寧にご使用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄り駅から約1000ｍ。徒歩約13分です。
・経済的耐用年数は約0年程度となっています。
・接面道路の状況｜南側、現況幅員約6.6ｍ舗装道路（建築基準法第42条2項道路）。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
但し下水道の引き込みは目的物件の所在する一棟の建物（4戸）で共有の可能性あり。
・増築の時期は不明。
・建築確認、検査済みの有無は不明。
・建蔽率を超過している可能性あり。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約422万円となっています。
・評価人の算定している賃料がないため、近隣相場にて算出。約38,000円／月です。年間だと45.6万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が207万円です。
家賃収入が3.8万円で計算します。年間で45.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
45.6万円÷207万円×１００＝22.02％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約422万円
計算式２【基準額での計算】
45.6万円÷422万円×１００＝10.80％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
45.6万円÷337万円×１００＝13.53％（表面利回り）となりました。
目安入札予測額として利回り18%として試算すると
253万円を入札予測額とします。
入札時のワンポイント
事件番号が同じで、物件番号が違う物件となっているので、入札の際は物件番号の記載間違いないようにご注意ください。
間取りは古く使い勝手がよくないため、できれば改装して間取りを変更したいですね。
私なら、1階は思いっ切ってLDKのみとして、2階も1部屋のみの１LDKです。
そして、ペット飼育（小型犬、猫）OKで、単身者向けのペット飼育可能物件にしたいです。
そうなると、改装費は250万円近くかかりますが、予定賃料も65,000円あたりで設定。
先程の入札予測が253万円＋改装費250万円＋落札諸経費30万円としたら、
減価は533万円。予定より少し足が出ますが、賃料年間で78万円です。
78万円÷533万円×100＝14.63％
楽しみを持てる物件になりました！
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。