男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編R2.12.8開札④
管理に不安ある物の、魅力は十分！
さて、今回取り上げるのは「戸建て（店舗・住居）」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建てが２５件・マンションが１３件で、合計４０件の開示です。
前回の公示と比べ１件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月26日～12月2日
開札期日は12月8日です。
事件番号 令和02年(ケ)第197号
売却基準価額 4,050,000円
買受申出保証額 810,000円
買受可能価額 3,240,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：大阪市旭区千林一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４１．９９m2
用途地域：商業地域
建ぺい率：80%
容積率：400%
種別：建物
物件番号：2
所在地：大阪市旭区千林一丁目
種類（登記）：居宅
種類（現況）：店舗・居宅
構造（登記）：鉄骨造陸屋根３階建
床面積（登記）：
１階：３０．２５m2
２階：３０．２５m2
３階：１７．０９m2
床面積（現況）：
１階：約３１．９５m2
２階：約３１．８５m2
３階：約２７．０９m2
間取り：１Ｋが２戸と店舗（１Ｆ）で構成されている
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：昭和49年7月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
【物件番号２】
別紙賃貸借権等目録記載の通り
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
別紙賃貸借権等目録記載の通り
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
隣地（地番５筆）との境界が不明確である。
※3点セットには地番の番号は書かれていますが、ここでは特定を避けるため記載していません。
■賃借権等目録より
賃貸物件は３室あるようです。
１号室｜賃借中｜期限：空白｜賃料：空白｜明け渡し猶予
２号室｜空室｜所有者
３号室｜賃借中｜期限：定め無し｜賃料：38,000円｜最先
※3点セットに詳細がございますので、ご確認下さい。抜粋にて記載しています。
■現況調査報告書より
１．建物所有者、その他の者が本建物を店舗、居宅として使用している。
２．占有者および占有権原
■1号室【店舗】
①占有開始｜平成28年10月
②賃料｜95,000円/月（別途消費税）
③水道料は別途請求
■２号室【居宅】
所有者が所有（賃借人なし）
■3号室【居宅】
①占有開始｜平成27年8月
②賃料｜38,000円/月
③共益費｜2,000円/月
④水道代｜2,500円/月
３．目的建物は1階が店舗、2階、3階は居室用となっていた。
４．1階西側、2階東側、3階西側に増築部分があると思われた。
５．上記はそれぞれ隣地にはみ出している可能性がある。
６．東側2階の増築部分に詳細不明なところが存在した。ここには建物内部からは通じておらず、また北側部分に扉はあるが階段や梯子が設定されていないため、出入りができない状態であった。この部分が作られている目的建物の壁が損傷していた。
７．2階及び3階の居室部分の床には、撓みが感じられるところが存在した。
８．南側隣地建物とは外観上は接着していた。
９．全体的に劣化が進んでいる可能性があると思われた。
※関係人の陳述等より
【所有者】より
１．北側隣地、東側隣地所有者から越境部分があると言われている。
２．北側隣地所有者からはメーターがはみ出していると言われていた。境界についての訴訟は無い。
３．購入した時から随所に水漏れが発生していた。その都度、修繕してきたが、今でも至る所で水漏れしている可能性があると思われる。
４．東側2階の飛び出した部分のことはよくわからない。
５．空室の2号室の立ち入りは部屋の鍵を管理会社に開けてもらうようにしておきます。
【東側隣地所有者の親族】より
１．2階東側から出ている部分はこちらの土地にはみ出しているので取り除いて欲しいと思っている。
２．目的建物の東側壁は目的土地の境界のぎりぎりの所にあります。
【1号室賃借人】より
１．私が賃借して店舗として使用している。
２．室内の備品等はカウンターのみが当初あり、それ以外は自分で整えた。
【3号室賃借人】より
１．住居として使用している。
２．支払先は保証会社になっている。
※執行官の意見より
今回はコメントがありませんでした。
□室内写真等より
１．土地建物位置関係図（概略）に推定越境箇所の記載があります。
２．2階の推定越境部分の一部は2階居室の物入部分も含めているようです。
３．1階～3階までの増築部分が記されています。
４．1階店舗は飲食店のようです。
５．3階居室は生活されている様子が窺える家財道具などがあります。
６．2階は空室の写真が掲載されています。設備関係も綺麗ですぐに募集してお住まい頂けそうです。但し2階は図面を見る限り、バルコニーがないです。
７．2階、3階ともに室内に洗濯置場があるように見受けられます。
８．越境として指摘されている箇所も写真が掲載されています。
■評価書より
・最寄り駅から約110ｍ。徒歩約2分です。
・経済的耐用年数は約4年程度となっています。
・接面道路の状況｜西側、現況幅員約3ｍ市道（建築基準法附則5項道路）。
※イメージとしては、42条2項道路と同じイメージをお持ち頂ければと思います。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・再建築時にはセットバックが必要となる。
・商業地域のため、建蔽率80%。容積率400%です。但し、前面道路の制限を受けます。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約826万円となっています。
・現在の賃料を基に算出。1階104,500円、2階38,000円、3階42,500円合計約185,000円／月です。年間だと222万円となります。
※2階のお部屋は3階の賃料と同額にしています。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が405万円です。
家賃収入が18.5万円で計算します。年間で222万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
222万円÷405万円×１００＝54.81％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約826万円
計算式２【基準額での計算】
222万円÷826万円×１００＝26.87％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
222万円÷660万円×１００＝33.63％（表面利回り）となりました。
目安入札予測額として利回り18%として試算すると
1233万円を入札予測額とします。
入札時のワンポイント
駅近で店舗と住居の賃貸物件です。
駅近の魅力は一番ですね。
ただ、越境の問題や、建物内部での水漏れなど、管理状況も気になるところです。
賃料や立地などを考えると、さすがに500万円以内での落札はできませんね。
想定の表面利回りも少し高めの１８％で設定すると1200万を超えてしまいました。
グーグルマップで見ると、北側隣地には建物が存在してますが、3点セットの写真では建物は解体されているようですね。
マップは古いため現地へ行って確認が必要です。
今回は入札数もそこそこ入りそうなので、最終の落札額がきになります。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。