１０月２７日神戸地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが４件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第84号 神戸市北区南五葉二丁目
→入札想定額250万円 【落札】
開札結果：250万円
入札件数：２件、法人落札
２．令和02年(ケ)第30016号 明石市和坂一丁目
→入札想定額 算定なし
開札結果：取下げ
入札件数：
３．令和02年(ケ)第30011号 明石市魚住町清水字溝下
→入札想定額188万円
開札結果：不売
入札件数：
４．令和02年(ケ)第84号 神戸市北区南五葉二丁目
→入札想定額275万円
開札結果：3,550,000円
入札件数：２件、個人落札
上記のような結果となりました。
今回は、４件のシミュレーションで落札は1件でした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第84号 神戸市北区南五葉二丁目
→入札想定額250万円 【落札】
開札結果：250万円
入札件数：２件、法人落札
１．所有者が空家（大量の残置物あり）で使用。
２．２LDKのファミリータイプマンションです。
３．想定家賃4.95万円/月・年間59.4万円。
４．開札結果から見る表面利回り23.76％。
※滞納あり。約28万円
※コメント
今回は個人予測と全く同じ金額での落札結果となりました。
やはり、目線は同じ感覚ですね。落札も不動産会社が恐らく落札したのではないかと感じます。
大量の荷物が残っている場合の対応方法や処分費を考えると、一般の個人の方が落札して進めるにはちと大変です。
その反面、最寄駅から徒歩3分の立地にあるため、ある程度の集客は見込めます。
また、最悪のケースは賃料をさげることで集客性もあがります。
築年数の古さは気になりますが、個人的には将来性のことを考えると逆に楽しみが持てる物件ではないかと考えています。
いかに経費を落として貸し出しできるのか？もしかすると売りに出るかもしれませんね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ケ)第30016号 明石市和坂一丁目
→入札想定額 算定なし
開札結果：取下げ
入札件数：
１．所有者が占有。
２．４DKのファミリータイプマンションです。
３．想定家賃7.15万円/月・年間85.8万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り----％。
※コメント
こちらも個人的に開札はどうなるのか、凄く気になっていた案件です。
以前、ため池だったところを埋め立てて造られたマンションで、一部の棟では地盤強化の工事を実施されたともありました。
さらにマンションの管理は管理会社が入っておらず、自主管理。
しかし、全体の修繕積立金は4億円以上積みあがっている。
凄く優良な管理体制であるにもかかわらず、地盤に不安を抱えている点が残念ですね。
また、所有者の個別の諸事情も関わっていたので、私であれば入札はしないため、入札額の算定はしませんでした。
結果的なお箸ですが、取下げになられたと言うことは、強制的な競売ではなく、任意売却の類でお話し合いがついたと胸をなでおろしています。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和02年(ケ)第30011号 明石市魚住町清水字溝下
→入札想定額：算定なし
開札結果：不売
入札件数：
１．所有者が空家（大量の動産類やゴミ類を放置）で占有。
２．２LDKファミリータイプマンションです。
３．想定家賃6.4万円/月・年間76.8万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り----％。
※滞納あり。約270万円（管理費等ではなく遅延損害金等）
※コメント
１．で取り上げた事件と似たような内容ですよね。大量の残置物を残している状態で、滞納がありますが、滞納の額が比べ物にならない金額になっています。
マンションの戸数が少ないことはひっかかっていましたし、全体の修繕積立金の金額が低すぎることにも注意が必要に感じてました。
これだけ滞納が多い物件なので、最後の3回目まで競売は続いていくのではないかと感じています。
一般市場では売却するには厳しい状態ですから、競売ででてくるのは納得の案件でした。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
４．令和02年(ケ)第84号 神戸市北区南五葉二丁目
→入札想定額275万円
開札結果：3,550,000円
入札件数：２件、個人落札
１．所有者が空家で占有。
２．２LDKの一戸建てです。
３．想定家賃5万円/月・年間60万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り16.90％。
※コメント
今回は買取再販事業者が札を集めると思っていましたが、結果は個人が落札。入札数も2件となりました。
この結果を見ると、やはり建て替えなど将来性を考えるとプラス作用が少ないことが要因かと個人的に感じます。
駐車スペースがないのはネックになったのか？
また、今後も検証していきましょう。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしか？
競売ならでは物件は、不動産投資を考えるうえで魅力的なものもあれば、まったくそうでもない物件とわかりやすく分かれると思います。
ただ、これは不動産投資物件として魅力的ではないと判断されても、たまに、3点セットだけでも見てみる。
それをしてみると意外に掘り出しものに出会えることもあったり。
ただ、すべての資料に目を通すのは大変だと思うので、売却基準価額を一つの判断のラインとしてご覧頂いても良いかもしれませんね。
久々に落札した金額は同額がでました。しかし、毎度思うのが、自分が入札をいざする時はもう少し気持ちのブレが出たりするので、そうならないよう私もこの入札シミュレーションを通して目線を養っていきます。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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コンセプトは簡単です。３つだけ。
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２．500万円以下の不動産投資物件を購入
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