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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編③R2.10.27開札




見送り確定!見送るポイントをチェック!


さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


神戸地裁本庁


土地が1件・戸建てが10件・マンションが10件で、合計21件の開示です。

前回の公示よりも1件減りました。



入札物件の期間は、

入札期間は10月14日~10月21日

開札期日は10月27日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第30011号

売却基準価額 3,750,000円

買受申出保証額 750,000円

買受可能価額 3,000,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:明石市魚住町清水字溝下

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):2階部分 59.29m2

間取り:2LDK 

バルコニー:西向き

バルコニー面積:あり

管理費等:18,600円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:平成8年12月

階:2階

総戸数:25


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

地役権の設定がされています。

落札者のみへの制限ではなく、マンション全体への制限となりますので、こちらでは割愛します。


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物に大量の動産類やゴミ類を放置したまま空家の状態で占有している

※大量の動産類を放置

今回の入札シミュレーション①に引き続き注意喚起がされています。

一般的には空家で占有している。空家で使用している。などのコメントくらいしか入らない所に「注意喚起が入っています。」詳細は下をご覧いただければお分かりいただけます。

2.管理費等の滞納は調査時点ではないようです【令和2年6月調査時点】

しかしながら、従前滞納していた時の遅延損害金として、「1,809,231円」弁護士費用「896,227円」合計約270万円の債務が残っているようです。


※関係人の陳述等より

・管理会社担当者より

1.所有者に対して、滞納管理費等の支払を求めて訴訟を提起した。和解が成立している。

2.未払いの確定遅延損害金と弁護士費用は支払い義務を認めながら支払っていない。その費用については、競落人へ請求する。


※執行官の意見より

1.電気、水道も供給停止の状況。集合ポストには債務者兼所有者の表記あり。第三者の占有を示す表記はなかった。

2.建物内部には大量のゴミ類や不要物と思われる動産類が放置されていて、床材の確認ができない部分が多かったが、玄関周りや共用廊下に面する洋室の壁などにはカビが発生。台所の油汚れもひどい状況であることが現認できたことから、住まいとして使用するには相当な規模の補修工事が必要になる物件であると思料された。


□室内写真等より

1.間取りは2LDKとなっています。和室、洋室各1部屋。

2.室内には確かにゴミ類と思われる物などが見て取れます。生活実態がある程度感じ取れるお部屋です。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約9分程度の場所のようです。道路距離700m。

・総戸数25戸

・エレベーターあり。駐車場は受付順、オートロックあり

・管理会社:あり

・経済的残存耐用年数は約20年となっています。

・マンション全体の修繕積立金は約700万円です。

・保守管理の状態:劣る

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約536万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料約64,000円/月です。年間だと76.8万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が375万円です。

家賃収入が6.4万円で計算します。年間で76.8万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

76.8万円÷375万円×100=20.48%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約536万円

計算式2【基準額での計算】

76.8万円÷536万円×100=14.62%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

76.8万円÷428万円×100=17.94%(表面利回り)となりました。


上記の入札額に遅延損害金と弁護士費用の負担額として約270万円を加算すると、


計算式1【売却基準価額での計算】

76.8万円÷(375万円+207万円)×100=13.19%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

76.8万円÷(536万円+207万円)×100=10.33%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

76.8万円÷(428万円+207万円)×100=12.09%(表面利回り)となりました。


さらに改装費、ごみ処分代を考えると不動産投資向けではなくなりますね。


 

入札時のワンポイント

 

入札シミュレーションを見ると、不動産投資向けではなさそうです。


物件価格+滞納+改装費を考えると、物件価格を安く抑えて落札できたとしても、その後にでていく費用の方が高くなりそうです。


買取再販事業者が入札参加するか?


はたまた、今回は見送りになって、売却基準価額が下がるを待つのか?


いずれにせよ、個人的に入札はパスする物件です。


個人的には、滞納金の額が控除されず売却基準価額が設定されていそうですね。


後は、総戸数が25戸となっているのに、修繕積立金の額が低いのも気になります。不動産投資で所有する場合は、低い方がありがたいですが、大規模修繕をするためにお金が貯まっていなかったら修繕もできませんもんね。


将来を考えて維持修繕がされない物件は避けておく方が無難です。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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