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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編②R2.10.27開札




問題点は3点。高利回りよりも出口戦略を!


さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


神戸地裁本庁


土地が1件・戸建てが10件・マンションが10件で、合計21件の開示です。

前回の公示よりも1件減りました。



入札物件の期間は、

入札期間は10月14日~10月21日

開札期日は10月27日です。


 

土地面積(登記):7144.78m2

用途地域:第一種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分:100000分の438


種別:土地 持分売り

物件番号:2

所在地:明石市和坂一丁目

土地面積(登記):1463.66m2

用途地域:第一種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分:100000分の438


種別:土地 持分売り

物件番号:3

所在地:明石市和坂一丁目

土地面積(登記):1061.13m2

用途地域:第一種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分:100000分の438


種別:土地 持分売り

物件番号:4

所在地:明石市和坂一丁目

地目(登記):山林

地目(現況):宅地

土地面積(登記):168m2

用途地域:第一種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%

持分:100000分の438


種別:区分所有建物

物件番号:5

所在地:明石市和坂一丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):7階部分 76.50m2

間取り:4DK 

バルコニー:南向き

バルコニー面積:あり

管理費等:18,300円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和51年9月

階:7階

総戸数:250


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号4】

地役権の設定がされています。

落札者のみへの制限ではなく、マンション全体への制限となりますので、こちらでは割愛します。


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号5】

本件所有者が占有している。。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

なし


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として使用している。

2.滞納は調査時点ではないようです【令和2年6月調査時点】

3.駐車場は毎月5,000円で利用できるようです。ただし、区画が少ないため、50名程度が申し込み後、順番待ちとなっているそうです。

4.令和2年5月に大規模修繕工事が終了。


※関係人の陳述等より

・所有者より

1.家族と一緒に暮らしている。

2.マンションの敷地は元々ため池であった。対象の棟は大した支障はなかったが、別の棟では数年前に地盤強化の工事を実施した。

3.水回り等で支障はない。


※執行官の意見より

今回はありません。


□室内写真等より

1.間取りは4DKとなっています。和室、洋室各2部屋。

2.日用品、生活用品が見受けられ生活感が窺えます。


■評価書より

・最寄駅より徒歩約20分程度の場所のようです。道路距離1600m。

・総戸数250戸

・エレベーターあり。駐車場は受付順

・管理会社なし。自主管理

・経済的残存耐用年数は約5年となっています。

・マンション全体の修繕積立金は約4億4000万円です。しっかりと貯めておられるのがわかります。恐らく今年度の大規模修繕が終わったと書かれていたので、来年の積立額は減少されていると思われます。

・建物は7階部分にあるようですが、部屋番号の表示が6階と思われる表記になっています。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約477万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料71,500円/月です。年間だと85.8万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が301万円です。

家賃収入が7.15万円で計算します。年間で85.8万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

85.8万円÷301円×100=28.50%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約477万円

計算式2【基準額での計算】

85.8万円÷477万円×100=17.98%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

85.8万円÷381万円×100=22.51%(表面利回り)となりました。



 

入札時のワンポイント

 

気になるポイントは3点です。


1.駅からの距離。マンションで徒歩20分はかなり遠く感じてしまいます。

それをカバーできる特徴がないと、投資物件として検討するには難しそうですね。


2.ため池を埋め立ててマンションを立てていること。

昔は今と比べて地番改良などの考え方も違っていたのでしょう。対象物件では大した問題はでていないと所有者はコメントされていましたが、先々何かしらの問題が起こり得るかも知れません。


3.所有者の事情。

個別の事情も含まれているため、3点セットには記載ありますが、こちらへの記載は控えておきます。

内容を確認される方は3点セットをご覧ください。


以上の点から、利回りが高く取れるからと言って、出口が見えないと札を入れるのに躊躇しますよね。

今回は不動産投資というよりも、買取再販事業者の方が優位性があるのではないかと思われます。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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