魅力を感じる反面。将来性は不安を感じる。
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
神戸地裁本庁
土地が1件・戸建てが10件・マンションが10件で、合計21件の開示です。
前回の公示よりも1件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は10月14日～10月21日
開札期日は10月27日です。
事件番号 令和02年(ケ)第30号
売却基準価額 2,750,000円
買受申出保証額 550,000円
買受可能価額 2,200,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：神戸市兵庫区会下山町一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：６１．７２m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：神戸市兵庫区会下山町一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
構造（現況）：木造スレート葺２階建
床面積（登記）：
１階：３４．８３m2
２階：３４．０２m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和60年5月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者より
１．家族で住んでいる。第三者が使用する事実はありません。屋内で犬を2匹飼育している。雨漏りや大きな損傷など生活に支障をきたす箇所はない。
２．阪神淡路大震災では半壊の認定を受けた。
※執行官の意見より
１．債務者兼所有者の陳述及び現況調査の結果、記載の通り認めた。
２．目的建物の2階は部分的に概ね東方向に傾いている可能性がある。
□室内写真等より
１．間取りは２LDKとなっています。洋室２部屋。
２．玄関に入るためには、前の道路から専用の階段を下りて入る必要があるようです。
３．室内は綺麗にご使用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約12分程度の場所のようです。道路距離900m。
・接面道路の状況：北西側約３ｍ市道（建築基準法第42条2項道路）
・ライフライン：上水道、ガス配管、下水道すべてありとなっています。
・特記事項：地盤面が北西が接面道路の道路面より低いことに加え、南東側隣地の地盤面とも高低差がある。両土地の境界付近には擁壁が築造されているが、当該擁壁の耐久性・安全性等の強度が十分であるか否か判然としない。
・管轄法務局に公図が備え付けがない。
・経済的残存耐用年数：約5年程度。
・保守管理の状態：劣る
・特記事項：震災の影響その他。
①建物の半壊の認定を受けたとの事である。このため建物が全体的に概ね東向き方向にやや傾いている模様。
②地盤面が道路面より低いため排水にやや難があるとのこと。具体的には浴室湯船の湯を抜くのに時間がかかったり、他の水回り関係の排水なども同様にやや支障がある模様。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約574万円となっています。
・評価人の算定額による想定賃料がなたいめ近隣相場を見て約50,000円／月です。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が275万円です。
家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷275万円×１００＝21.81％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約574万円
計算式２【基準額での計算】
60万円÷574万円×１００＝10.45％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷459万円×１００＝13.07％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
室内のコンディションを見ると、改装費は多く掛けずに貸し出しができそうな競売物件です。
利回りに関しては、売却基準価額までで落札したいと感じるラインですね。
震災の影響を受けて傾きがあるようですが、室内の傾きが無ければ、借り手は住んでもらえるでしょう。
ただ、ゆくゆく建替えるとなった時にどれほど費用がかかるのか？
解体もそうですが、上げ下げが絡むとコストも上がるので、その点は注意が必要です。
いずれにせよ、買取再販事業者よりも不動産投資目線で入札される方が多く集まりそうな物件ですね。
本ブログのコンセプト
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