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女性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編①R2.10.27開札



落札後の改装費と処分費がポイントです


さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


神戸地裁本庁


土地が1件・戸建てが10件・マンションが10件で、合計21件の開示です。

前回の公示よりも1件減りました。



入札物件の期間は、

入札期間は10月14日~10月21日

開札期日は10月27日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第84号

売却基準価額 2,220,000円

買受申出保証額 450,000円

買受可能価額 1,776,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:神戸市北区南五葉二丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):1階部分 46.27m2

間取り:2LDK 

バルコニー:東向き

バルコニー面積:あり

管理費等:8,500円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和45年10月

階:1階

総戸数:


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1、2】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納有。


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物に大量の動産類を放置したまま空家の状態で占有している。

※大量の動産類を放置

珍しい表記です。

一般的には空家で占有している。空家で使用している。などのコメントくらいしか入らない所に「注意喚起が入っています。」詳細は下をご覧いただければお分かりいただけます。

2.滞納有。約28万円【令和2年6月調査時点】

3.第三者の占有を示すものは存在しなかった。

4.ほとんどすべての居室には大量の動産類が存在しており、床材の状況を確認できない部分もあった。確認できた範囲では概ね経年劣化の損傷具合であろうと見受けられた。


※関係人の陳述等より

・管理会社担当者より

滞納期間中に時々入金されたことがあったため、滞納期間と滞納額に不一致が生じている。


※執行官の意見より

今回はありません。


□室内写真等より

1.間取りは2LDKです。和室、洋室がそれぞれあるようです。

2.収納は和室に押入れが一つありました。

3.年代特有の間取りですね。

4.室内は家財道具と生活ごみと思われる荷物が写真に写っています。



■評価書より

・最寄駅より徒歩約3分程度の場所のようです。道路距離230m。

・総戸数200戸(他の団地含め)

・エレベーターなし。駐車場は受付順(総台数117台)

・保守管理状態は劣る。

・経済的残存耐用年数は約5年となっています。

・マンション全体の修繕積立金は約1億9200万円です。しっかりと貯めておられるのがわかります。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約365万円となっています。

・評価人の算定額による想定賃料49,500円/月です。年間だと59.4万円となります。



 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が222万円です。

家賃収入が4.95万円で計算します。年間で59.4万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

59.4万円÷222万円×100=26.75%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約365万円

計算式2【基準額での計算】

59.4万円÷365万円×100=16.27%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

59.4万円÷292万円×100=20.34%(表面利回り)となりました。



 

入札時のワンポイント

 

最寄駅からも徒歩3分圏内であるので、売る、貸すともに出口戦略としては優位にあると思います。


気になるポイントは、1階部分であること。


1階は防犯上、若い方特に女性は敬遠される方が多いです。


ただ、ご年配の方になると、1階は出入りしやすいので好まれる方もいてますよね。


それよりも、抑えるポイントは改装費と荷物処分代ですね。


近年はごみ処分代が増額されてきて、以前よりもかなり処分費が高くなってきています。


業者を頼んで処分するとかなり高額な費用がかかると思っておく方がよいでしょう。


また、改装を依頼する工務店さんなどは、キッチン、浴室などの住宅設備を入れ替える時の廃材費は通常通り処分費として見てくれますが、室内の生活用品は別です。これは落札した方が別で処分しないといけません。


工務店さんに依頼されても処分はしてもらえると思いますが、かなり高くなるので、できることなら個人で処分されるほうがコストは抑えられます。


少しでも高利回りを得るためにはそういった地道な仕事も大切になります💦


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


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