三度目の正直なるか？
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！
大阪地裁堺支部編
今回の入札総件数は21件です。
入札物件の期間は、
入札期間は6月30日～7月8日
開札期日は7月15日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和02年(ケ)第71号
売却基準価額：1,550,000円
買受申出保証金：310,000円
買受可能価額：1,240,000円
1．区分所有建物
種別
区分所有建物
物件番号：1
所在地：河内長野市向野町
種類（登記）居宅
構造（登記）鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）３階部分 ：７３．２５m2
間取り：３ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
管理費等：19,000円
バルコニー面積:不明
占有者：債務者・所有者
築年月：平成2年3月
階：３階
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
・管理費等の滞納あり
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等：管理費11,000円、修繕積立金8,900円。計19,900円
３．滞納等：約106万円【令和2年6月調査時点】
４．目的建物内には、テレビ、冷蔵庫、洗濯機その他の家財道具および日常生活用品等の動産類が存在し、現に住居として使用されている。
５．室内にはたばこ臭が感じられ、壁や天井などがほぼ全般にわたりたばこのヤニで変色している。
６．北側の各洋室（2室）につき主に天井と内壁の間付近等の所々に結露によるカビ汚れが付着し、同室の各ドアにいずれも損傷があるほか、概ね経年相当の劣化、損耗が認められる。
※関係人の陳述等より
・債務者兼所有者より
１．私が住んでおり、ほかに第三者に貸している部分などはありません。
・マンション管理会社担当者より
１．管理費、修繕積立金のほかに駐車場使用料及び遅延損害金の支払い義務。弁護士費用の支払い義務が生じるところ、管理組合としては、これらの未払い分があれば新所有者に対しても請求することになる。
２．駐車場使用料45万円。遅延損害金58万5498円。弁護士費用等35万3896円
合計約244万円。
３．駐車場使用料については、平成30年4月までの駐車場使用契約であったため、翌月以降は発生していない。
※執行官の意見より
立ち入り調査の結果から、目的建物は債務者兼所有者が住居として使用、占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．間取りは３LDKで、形は正方形ではなく、少しいびつな形をしています。
２．室内写真には子供さんの学習机のようなものが見えます。
３．浴室は分譲当時の仕様のままに見受けられます。
４．リビングには生活雑貨などが多く見受けられます。
５．ご家族でお住まいになられているように見受けられます。
■評価書より
※前々回、前回不売となり、三度登場です。
売却基準価格は、317万円➡222万円➡155万円となります。
・最寄駅から約1000ｍ。徒歩13分です。
・用途地域｜第1種中高層住居専用地域
・接面道路の状況｜三方接道あり
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・埋蔵文化財包蔵地に含まれる。土地の一部が土砂災害特別警戒区域及び警戒区域（急傾斜地の崩壊）に含まれている。
・経済的残存耐用年数｜約１０年
・総戸数４５５戸。
・マンション全体の修繕積立金：約9億1100万円。
・2020年12月末に大規模修繕完了予定。
・エレベーター：スキップ式（1階、4階、7階、10階、13階停止）
・もと大阪府住宅供給公社物件で、建築確認を受けた記録はあるが概要書はない。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約621万円となっています。
・評価人の算定額では約7.5万円／月です。年間だと90万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が155万円です。
家賃収入が7.5万円で計算します。年間で90万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
90万円÷155万円×１００＝58.06％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約621万円
計算式２【基準額での計算】
90万円÷621万円×１００＝14.49％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
90万円÷496万円×１００＝18.14％（表面利回り）となりました。
今回は滞納額が244万円（令和2年6月時点）で再計算します。
計算式１【売却基準価額での計算】
90万円÷（155万円＋244万円）×１００＝22.55％（表面利回り）となりました。
※改装費や購入時の諸費用は含んでおりません。
入札時のワンポイント
今回は三度目の基準価額ダウンでの登場となりました。
過去のこれまでの流れからみると、3度目で不競落になることは少ないので、
買受可能価額あたりで札を入れる方もいてるかもしれません。
ただ、滞納が約1年前の情報になるため、最低でも40万円以上は増えているかもしれません。
所有者が賃貸で借りて住んでくれるならば、改装費はかからないため、当面はよいですが、
退去されてしまった後の改装は覚悟が必要ですね。
所有者に賃貸で貸す場合は、もう少し賃料下げる必要もあるでしょう。
本ブログのコンセプト
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