１２月２２日神戸地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが４件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ヌ)第10005号 洲本市小路谷字古茂江
→入札想定額10万円
開札結果：1,110,000円
入札件数：６件、個人落札
２．令和01年(ヌ)第65号 神戸市須磨区友が丘一丁目
→入札想定額354万円 【落札】
開札結果：864,000円
入札件数：２件、個人落札
３．令和02年(ケ)第102号神戸市兵庫区西仲町
→入札想定額---万円 見送り
開札結果：3,111,113円
入札件数：１３件、個人落札
４．令和02年(ケ)第118号 神戸市北区有野町唐櫃
→入札想定額330万円
開札結果：4,940,000円
入札件数：６件、法人落札
上記のような結果となりました。
今回は、４件のシミュレーションで落札は１件でした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ヌ)第10005号 洲本市小路谷字古茂江
→入札想定額10万円
開札結果：1,110,000円
入札件数：６件、個人落札
１．建物所有者が本建物に若干の動産を置いた空家の状態で占有している。
２．１LDKタイプマンション。
３．家賃4.2万円/月・年間50.4万円。
４．開札結果から見る表面利回り45.40％。
※滞納額177万円 滞納額を含めると表面利回り17.5％。
※コメント
淡路島にあるリゾートマンションの売り物でした。
久々の売却基準価額1万円。
開札結果はどうなるのか？個人的にすごく楽しみにしていました。
私が立てたのが10万円でしたので、100万円以上の差が開いてしまいました。
リゾートマンションは管理費、修繕積立金が高いことが多いのですが、こちらはそこまで高くはなかったです。
ただ、修繕積立金が1000円台と安すぎるのは少し気がかりでした。
滞納と改装費を含めると利回りも11%近くになるかな？
もはや、収益不動産としての魅力は低いです。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和01年(ヌ)第65号 神戸市須磨区友が丘一丁目
→入札想定額354万円 【落札】
開札結果：864,000円
入札件数：２件、個人落札
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．３LDKファミリータイプマンション。
３．想定家賃6.4万円/月・年間76.8万円。
４．開札結果から見る表面利回り112.5％。
※滞納額｜約100万円。滞納額等を含めた表面利回り41.20％
※コメント
落札された金額は、買受可能価額での落札となりました。
昭和48年築で、エレベーターなしの5階部分。管理費修繕積立金は合計1.3万円。そこまで高くないです。
空家の状態だろうと思われるものの、差し置いた通知文書はなくなっている。
問題点としては、駅からの距離と築年数、階数プラス室内の状況です。
どうでもいいことですが、入札は2件札が入っていますが、最低ラインでの落札なのに、同額なの？これは初めてみる結果なのでちょっと理解ができません。
私なら、室内の雰囲気が怪しいので入札はスルーの物件でした。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和02年(ケ)第102号神戸市兵庫区西仲町
→入札想定額---万円 見送り
開札結果：3,111,113円
入札件数：１３件、個人落札
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．１LDKマンション。
３．想定家賃4.4万円/月・年間52.8万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り16.97％。
※コメント
私は見送りましたが、それなりに入札が入ることが予測された物件でした。
久々の最先の賃借権付きの競売物件。収益向きの物件でした。
ただ、いつも書いてますが、サブリース会社の存在がなんとも言えません。
逆ザヤでサブリースしている会社さん。
通常では考えられないので、はなから怪しいのは、やはりスルーです。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
４．令和02年(ケ)第118号 神戸市北区有野町唐櫃
→入札想定額330万円
開札結果：4,940,000円
入札件数：６件、法人落札
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．３ＬＤＫファミリータイプマンション。
３．想定家賃5.2万円/月・年間62.4万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り12.63％。
※コメント
最寄駅から徒歩3分の立地にあるマンションでした。
平成8年築で築25年の建物です。転売するにはそのままで売却しても住宅ローン減税が使えなくなってしまいますね。
入札シミュレーションした当時の他のお部屋の売出価格が680万円。間違いなく、それを上回る販売価格になりそうです。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
いかがでしたか？
皆様が検討していた物件はありましたでしょうか？
今回大きく読み違えたのが「神戸市須磨区友が丘一丁目」の物件でした。
買受可能価額での落札は、さすがによめなかったです。
これだけ読み違えると話になりません。
神戸地裁本庁も比較的、リスクを抑える傾向であるのが、よくわかりました。
強気の入札でのシミュレーションではありませんが、もう少し、自分が思っている金額よりも低い金額で出してみても面白いかもですね。
それ以外の物件についても、500万円以下での落札になってましたので、狙っている物件に間違いはなさそうです。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
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１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
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