男性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁尼崎編R2.12.17開札①
物件魅力度70％｜入札の際は地域需要の確認を！
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物（テラスハウス）」をチョイス！
神戸地裁尼崎
土地が２件・戸建てが１１件・マンションが５件で、合計１８件の開示です。
前回の公示と比べ１件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は12月3日～12月10日
開札期日は12月17日です。
事件番号 令和02年(ケ)第30017号
売却基準価額 2,230,000円
買受申出保証額 450,000円
買受可能価額 1,784,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：川西市東畦野山手二丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：９６．２９m2
用途地域：第一種低層住居専用地域
建ぺい率：50%
容積率：100%
種別：建物
物件番号：2
所在地：川西市東畦野山手二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺２階建
床面積（登記）：
１階：４２．２３m2
２階：３６．４３m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成5年3月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（長期不在）として使用している。
２．境界付近に界標は見受けられなかった。
３．東側建物と接続している。
４．関係人（目的物件所有者）の陳述の通りであると推認された。
５．目的不動産が所在する地区の自治会の「〇〇団地へ建築・入居される皆様へ」と題した掲示板が北側の国道近所に設置されてあり、その掲示板には水道負担金や都市ガス導入負担金の分担金納入の協力をお願いする趣旨が記載されていた。
※関係人の陳述等より
【目的物件所有者】より
１．本件目的物件の所有者です。
２．私たち家族が使用している。家財道具を置いているが、誰も住んでいない。
３．他人との賃借等の契約関係は一切ない。
４．近所の人が車を一時的に駐車していることがある。
５．建物について、特に不具合はない。
６．東側の建物と接している。東側の建物所有と約束事は何もない。
※執行官の意見より
今回はコメントがありませんでした。
□室内写真等より
１．２階建て４ＤＫの間取りとなっています。
２．トイレは１階のみです。
３．駐車スペースはゆったりとしているように見受けられます。車、自転車、バイクなどもおけるスペースがありそうです。
４．室内の残置物は、家電製品から家財道具まで様々な荷物が残っている写真が写っています。
５．生活感というよりも、物置場として利用されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄り駅約４００ｍ。徒歩５分です。
・接面道路｜北東側、約４．５ｍ市道
・ライフラインあり
・地区計画によって建築物の敷地面積の最低限度などが定められている。
・経済的耐用年数｜約５年
・保守管理の状況｜やや劣る
・本件建物は東側建物と連棟となっており、建築確認も長屋住宅として申請されている。本件建物単独での建て替えは困難であると思われる。
・所有者によると内部は湿気が多いとのことで、畳を一部上げていたり、天井材の剥がれ、床に黒ずみ等が見られた。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約464万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例からの賃料を基に算出。65,000円/月です。年間だと78万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が223万円です。
家賃収入が6.5万円で計算します。年間で78万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
78万円÷223万円×１００＝34.97％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約464万円
計算式２【基準額での計算】
78万円÷464万円×１００＝16.81％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
78万円÷371万円×１００＝21.02％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今回の物件はなぜ競売になったのか？すこし疑問が残る物件ですね。
事件番号も（ケ）ででてるので、担保権の実行による競売です。
建築年度が平成５年なので、３５年ローンであれば、まだ返済も残っている状態かと思うので、競売になるのも納得ですが、長期不在で荷物だけを置いてる。
その家の使い方がなんかひっかかってしまうのは、私だけでしょうか？
今回の物件は、コロナ禍による都市部から離れるための家として使用するには良さそうですね。
賃貸で貸すにしても駅からも近く駐車場もあるため、需要はありそうかと思います。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。