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男性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁尼崎支部編R2.11.19開札②




滞納金が多い物件は投資向けではありません。


さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


神戸地裁尼崎支部


土地が2件・戸建てが7件・マンションが8件で、合計17件の開示です。

前回の公示と同じ17件です。



入札物件の期間は、

入札期間は11月5日~11月12日

開札期日は11月19日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第16号

売却基準価額 3,000,000円

買受申出保証額 600,000円

買受可能価額 2,400,000円


種別:区分所有建物

物件番号:1

所在地:尼崎市三反田町二丁目

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄骨鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):3階部分 62.10m2

間取り:3DK 

バルコニー:東向き

バルコニー面積:あり

管理費等:14,000円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和47年7月

階:3階

総戸数:260

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納有


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を住居として占有している。

2.滞納金有|約182万円【令和2年6月調査時】

3.自治会費の滞納もあり

4.債務者兼所有者立ち合いの上で立ち入り調査を実施。

5.西側和室の床にかなり沈み込む箇所があった。

6.債務者兼所有者の陳述では、浴室の床面に亀裂があるとの事。床に物が置かれていて目視できず。

7.本件マンションは、A棟、B棟が並列して経っている。

8.管理組合からの回答要旨

①総戸数260戸

②駐車場64台(受付順)

③近い将来大規模修繕を予定している。

④マンション全体の修繕積立金は令和2年3月時点で、約3億714万円。


※関係人の陳述等より

【債務者兼所有者】より

1.私が家族と住居として使用している。誰かに貸していない。

2.浴室の床に亀裂が入っている。令和元年9月に階下に漏水してから使用していない。

3.建物のすぐ南にJRの線路がある。購入当初は音が気になることがあったが、それほどうるさく感じることは無い。

4.ペットの飼育は無い。

5.本件建物内で事件や事故は無い。



※執行官の意見より

今回はコメントがありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは3DKのようです。

2.バルコニーは東西に2か所あります。

3.室内には生活雑貨や生活用品、生活家電などがあり、生活されている様子が窺えます。



■評価書より

・最寄駅より徒歩約11分程度の場所のようです。道路距離850m。

・総戸数260戸

・管理の形態は自主管理。管理人あり。

・経済的残存耐用年数|約5年

・マンション全体の修繕積立金は約3億714万円

・10階建ての3階部分

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約702万円となっています。

・評価人の算定額にて算出。約71,500円/月です。年間だと85.8万円となります。




 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が300万円です。

家賃収入が7.15万円で計算します。年間で85.8万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

85.8万円÷300万円×100=28.6%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約702万円

計算式2【基準額での計算】

85.8万円÷702万円×100=12.22%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

85.8万円÷561万円×100=15.29%(表面利回り)となりました。


プラス、今回は滞納がありますのでそちらも計算に入れます。


計算式1【売却基準価額での計算】

85.8万円÷(300万円+182万円)×100=17.80%(表面利回り)となりました。

計算式2【基準額での計算】

85.8万円÷(702万円+182万円)×100=9.70%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

85.8万円÷(561万円+182万円)×100=11.54%(表面利回り)となりました。


 

入札時のワンポイント

 

今回のポイントはずばり、滞納金の額ですね。


平成21年より滞納が始まり、約11年間もの間、支払いをせずに住み続けてこられています。


恐らく、管理会社が入っていないため、住人間でトラブルを避けるために問題をそのままにしてこられてかたも知れません。


ただ、住人間での管理といえど、管理人は雇っておられるような感じがしますので、マンションの日々の管理はそれでなりたっていたと思われます。


ただ、このような場合は、事件番号は(ヌ)での申し立てが多い中、(ケ)での申し立てです。


住宅ローンであればすでに支払ができなくなっていて、早々に競売になっている可能性が高いので、自営業者さんなどで、お仕事でお金を借りる際に自宅を担保として差し出している可能性が高いと思われます。


いずれにせよ、


これだけ高額な管理費等を滞納しているので、不動産投資として入札を検討するには値しない物件ですね。


買取再販事業者が落札される物件かと思います。


落札結果を静観しましょう。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。



不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


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信用できない?


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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。


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