男性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編R2.12.17開札②
更新日：2021年1月25日
物件魅力度６0％。空家の１R。駅からは距離があるものの魅力はあり！
さて、今回取り上げるのは「１Rマンション」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が０件・戸建てが１７件・マンションが１０件で、合計２７件の開示です。
前回の公示と比べ２件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は12月３日～12月10日
開札期日は12月17日です。
事件番号 令和02年(ヌ)第19号
売却基準価額 3,150,000円
買受申出保証額 630,000円
買受可能価額 2,520,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：京都市上京区葭屋町通中立売上る福大明神町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨・鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 １６．３８m2
間取り：１Ｋ
バルコニー面積：不明
管理費等：8,540円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成1年2月
階：４階
総戸数：101
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅（空家）として使用している。
２．管理費｜5,900円・修繕積立金2,640円・駐車場使用料8,540円。
３．滞納額｜約59万円【令和2年5月調査時点】
４．物件１符号１～３の土地上に滅失未了の建物登記が残存している。
※関係人の陳述等より
【管理会社担当者】より
１．ペット、民泊禁止。
※執行官の意見より
１．建物内部に第三者の占有を示すものが存在しないこと。現地管理人が長期にわたり人の出入りがないと言っていることなどから、所有者が居宅（空家）として占有していることが認められる。
２．初回臨場時に照会書を1階集合郵便受けに投函し、立ち入り調査時に照会書を建物内別途上に差し置いたが、いずれも期限内に回答がなかった。
□室内写真等より
１．間取りは１R（洋室）です
２．ユニットバス（浴室、トイレ、洗面が一体）です。
３．洗濯機置き場は室内置きのようです。
４．キッチンはガスコンロのようです。
５．室内にはベッドがあり、生活されていた様子が窺えます。
６．テレビが置いていますが、昔のブラウン管テレビと見受けられます。
７．トイレはウォシュレット便座が設置されているように見受けられます。
■評価書より
・最寄駅から約1000ｍ。徒歩約13分です。
・総戸数101戸
・11階建て4階部分
・経済的耐用年数は、約9年となっています。
・管理会社｜あり
・マンション全体の修繕積立金｜約6300万円。
・近い将来の大規模修繕計画｜あり。令和2年9月と記載があります。
・平成19年9月1日付け建築物の高さ制限の変更により、現状、既存不適格建築物にあたるものと思われる。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約469万円となっています。
・評価人の算定額にて算出。約4.2万円／月です。年間だと50.4万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が315万円です。
家賃収入が4.2万円で計算します。年間で50.4万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
50.4万円÷315万円×１００＝16％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約469万円
計算式２【基準額での計算】
50.4万円÷469万円×１００＝10.74％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
50.4万円÷375万円×１００＝13.44％（表面利回り）となりました。
場所柄を考えると計算式２の価格近くになりそうですね。
入札時のワンポイント
滞納がありますが、場所柄入札件数は多く入りそうですね。
過去にも京都市内で１Rの競売事例もありました。
ただ、前回までは「最先の賃借権」「6か月猶予」がついた物件が大半でした。
今回は空家で、残置物が残っていて、滞納もそれなりにあります。
先を見据えた物件として少し利回りが低くても入札する人が現れるのか？
それとも、利回りをしっかりとイメージされた方が入札、落札となるのか？
久々なのでどちらの結果になるか個人的に楽しみな物件です。
物件だけで言うと、ビギナーさんにも取り組みやすい物件なので、シミュレーション方々入札にチャレンジされてもよいかと思います。
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。