令和2年10月27日不売物件の再登場です。
さて、今回取り上げるのは「ファミリーマンション」をチョイス！
令和2年10月27日に不売になった物件の再登場です。
神戸地裁本庁
土地が１件・戸建てが１０件・マンションが９件で、合計２０件の開示です。
前回の公示と比べ９件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は1月6日～1月13日
開札期日は令和3年1月19日です。
【10月度の内容です】
事件番号 令和02年(ケ)第30011号
売却基準価額 3,750,000円
買受申出保証額 750,000円
買受可能価額 3,000,000円
【今回の内容です】
事件番号 令和02年(ケ)第30011号
売却基準価額 2,620,000円
買受申出保証額 530,000円
買受可能価額 2,096,000円
※前回の基準価額７０％が、今回の売却基準価額となっています。
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：明石市魚住町清水字溝下
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：２階部分 ５９．２９m2
間取り：２ＬＤＫ
バルコニー：西向き
バルコニー面積：あり
管理費等：18,600円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成8年12月
階：２階
総戸数：25
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
地役権の設定がされています。
落札者のみへの制限ではなく、マンション全体への制限となりますので、こちらでは割愛します。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物に大量の動産類やゴミ類を放置したまま空家の状態で占有している
。
※大量の動産類を放置
今回の入札シミュレーション①に引き続き注意喚起がされています。
一般的には空家で占有している。空家で使用している。などのコメントくらいしか入らない所に「注意喚起が入っています。」詳細は下をご覧いただければお分かりいただけます。
２．管理費等の滞納は調査時点ではないようです【令和2年6月調査時点】
しかしながら、従前滞納していた時の遅延損害金として、「1,809,231円」弁護士費用「896,227円」合計約270万円の債務が残っているようです。
※関係人の陳述等より
・管理会社担当者より
１．所有者に対して、滞納管理費等の支払を求めて訴訟を提起した。和解が成立している。
２．未払いの確定遅延損害金と弁護士費用は支払い義務を認めながら支払っていない。その費用については、競落人へ請求する。
※執行官の意見より
１．電気、水道も供給停止の状況。集合ポストには債務者兼所有者の表記あり。第三者の占有を示す表記はなかった。
２．建物内部には大量のゴミ類や不要物と思われる動産類が放置されていて、床材の確認ができない部分が多かったが、玄関周りや共用廊下に面する洋室の壁などにはカビが発生。台所の油汚れもひどい状況であることが現認できたことから、住まいとして使用するには相当な規模の補修工事が必要になる物件であると思料された。
□室内写真等より
１．間取りは２LDKとなっています。和室、洋室各１部屋。
２．室内には確かにゴミ類と思われる物などが見て取れます。生活実態がある程度感じ取れるお部屋です。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約9分程度の場所のようです。道路距離700m。
・総戸数25戸
・エレベーターあり。駐車場は受付順、オートロックあり
・管理会社：あり
・経済的残存耐用年数は約20年となっています。
・マンション全体の修繕積立金は約700万円です。
・保守管理の状態：劣る
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約536万円となっています。
・評価人の算定額による想定賃料約64,000円／月です。年間だと76.8万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が262万円です。
家賃収入が6.4万円で計算します。年間で76.8万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
76.8万円÷262万円×１００＝29.31％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約536万円
計算式２【基準額での計算】
76.8万円÷536万円×１００＝14.32％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
76.8万円÷428万円×１００＝17.94％（表面利回り）となりました。
上記の入札額に遅延損害金と弁護士費用の負担額として約270万円を加算すると、
計算式１【売却基準価額での計算】
76.8万円÷（262万円＋207万円）×１００＝16.37％（表面利回り）となりました。
計算式２【基準額での計算】
76.8万円÷（536万円＋207万円）×１００＝10.33％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
76.8万円÷（428万円＋207万円）×１００＝12.09％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
前回よりも売却基準価額が約90万円ダウンしました。
買受可能価額も同じく約90万円ダウンです。
最低ラインの210万円あたりで入札しても約207万円の滞納金＋改装費、ごみ処分代を考えると経費総額、400万円としたら、入札額と併せて約610万円が原価です。
76.8万円÷610万円×100＝12.59％
ファミリータイプマンションであれば、まずまずの数字だと感じますが、個人的に不安なのは、将来的な大規模修繕を考えると戸数が少ない不安は否めません。一年前のマンション全体の修繕積立金の額が約700万円。
買取再販で転売するにしても、少し不安がありますね。
参入するなら、割り切った考え方ができないと入札厳しいですね。
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
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