不動産会社、不動産投資家中級者の方向け
さて、今回取り上げるのは「連棟式建物」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が３件・戸建てが７件・マンションが１２件で、合計２２件の開示です。
前回の公示よりも6件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は10月16日～10月22日
開札期日は10月28日です。
事件番号 令和02年(ケ)第231号
売却基準価額 2,130,000円
買受申出保証額 430,000円
買受可能価額 1,704,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：交野市私部六丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４８．９６m2
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：交野市私部六丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１階：２６．７２m2
２階：２０．７７m2
間取り：３ＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和47年12月
階：１階と２階
総戸数：2
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。。
・その他買受の参考となる事項より
なし。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として使用している。
２．目的土地の空地部分にも動産が置かれている
３．連棟式建物（2戸1）
４．建物の損傷について
①雨漏り跡と思われる染みが見受けられた。
②1階、2階で傾斜を感じた。
③長期にわたって使用されていない様子が窺えた。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物には2年以上前から空家である。
２．建物内には、ほとんど動産は無い。
３．立会できない。
※執行官の意見より
１．所有者が一部の動産を残置し、空家の状態で使用占有しているものと認めた。
□室内写真等より
１．2階建て、３DKの間取りです。
２．キッチン、浴室、洗面、トイレがあります。
３．建物敷地前は車を止められるのか？スペースがあります。
４．室内のお部屋にはそれぞれに荷物が残っています。
５．お部屋の傷み具合が写真からも感じられます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約17分程度の場所のようです。道路距離1300m。最寄バス停からは徒歩約3分。約180mとなっています。
・総戸数：２戸連棟式建物
・ライフライン：上水道、ガス配管、下水道あり
・接面道路：東側で幅員約5.8ｍ市道（建築基準法42条1項1号道路）
・建築確認の申請は無い。
・保守管理状態は極めて劣位である。
・経済的残存耐用年数は約0年となっています。
・特記事項：石綿含有建材等の有害物質が使用されている可能性がある。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約435万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣より想定賃料40,000円／月です。年間だと48万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が213万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷213万円×１００＝22.53％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約435万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
48万円÷435万円×１００＝11.03％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷348万円×１００＝13.79％（表面利回り）となりました。
売却基準価額と同じになりました。
上記の結果になりました。
入札時のワンポイント
今回の物件は不動産投資物件としては、修繕費等のコストを考えるとあまり魅力がないです。
不動産投資をされる方で、ご自身で修繕などをされている方からすると、狙い目なのかもしれませんが、ビギナーさんではコストがかかりすぎるので、それであれば他に良い条件の物件があるので、わざわざ入札するのはどうか？
そう感じました。
どちらかというと、2戸1の連棟建物なので、不動産会社が入札して、横の所有者の建物も買取されて、潰してから1件の新築住宅を建てたいと考える方が入札されそうな気がします。
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