さて、今回取り上げるのは「１Ｒマンション」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が３件・戸建てが２６件・マンションが１１件で、合計４０件の開示です。
入札物件の期間は、
入札期間は10月8日～10月15日
開札期日は10月22日です。
事件番号 令和01年(ケ)第225号
売却基準価額 2,430,000円
買受申出保証額 486,000円
買受可能価額 1,944,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：京都市伏見区深草西浦町八丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：４階部分 １６．６７m2
間取り：ワンルーム
バルコニー面積：不明
管理費等：12,480円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成1年4月
階：４階
総戸数：65
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
賃借権
範囲：全部
賃借人：【法人Ａ】
期限：令和4年5月
賃料：24,900円
賃料前払い：なし
敷金：なし
特約：譲渡転貸可
上記賃借権は最先の賃借権である。期限後の更新は買受人に対抗できる。転借人【Ａ】が占有している。
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
なし。
・その他買受の参考となる事項より
管理費等の滞納有。
最先の賃借権つきですね。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物居宅として使用している。
２．所有者←→賃借人【法人Ａ】との契約
①契約開始：平成29年6月
②更新の種別：合意更新
③現在の契約期間：令和元年6月～令和4年5月まで
④賃料：24,900円
⑤特約等：譲渡転貸可
⑥その他：管理費月額5,000円及び補修積立金月額2,870円を、借主が貸主に代わって直接管理組合に支払う。
３．転貸人【法人Ａ】←→転借人【Ａ】
①契約開始：平成27年1月
②更新の種別：合意更新
③現在の契約期間：平成31年1月～令和3年1月まで
④賃料：31,000円
⑤敷金：5万円
⑥その他：管理費月額5,000円、水道料金月額2,057円
４．ペット飼育不可
５．4階北西角に位置
※関係人の陳述等より
・転借人占有者より
１．目的物件に居住している
２．賃料は滞納せず支払っている
３．2年ごとに香辛料を支払い更新手続きしている
４．最初の建物賃貸借契約書を提示
・債権者従業員より
１．抵当権設定時に、所有者から賃貸借のことは何も聞いていない。抵当権設定して融資をしたとき、当社は特に賃借人の存在は意識せず融資した。
２．全所有者と、所有者との間で、実際の部屋の引き渡し、鍵の引き渡しを行ったかどうか、どのように行ったのかは所有者に何も聞いていない。
・前所有者【法人Ｂ】従業員より
１．当社が物件1建物を所有者に売却したとき、所有者との間で建物の引き渡し、鍵の引き渡しなどは行っていません。従前の転借人がそのまま継続して居住している。
２．所有者が代わっただけで、実際の占有状況は何も変わっていない。
・賃借人兼転貸人従業員より
１．当社が賃借転貸している物件では、所有者に鍵を渡していません。鍵は当社が持っている。同じ転借人が居住し続けており、物件所在地の実際の状況は変わっていない。
２．当社の賃借転貸は切れ目なく続いている。
※執行官の意見より
１．転借人が居住して占有している。
２．現占有者の転借占有は、賃借人兼転貸人が間に入る形で続いていると考えられる。
３．所有者に対し、照会書を発送したが、期限までに回答がなかった。
□室内写真等より
１．洋室です。
２．浴室、洗面、トイレが一体型です。
３．洗濯機置場は外置きのようです。
４．Ｌ型カウンターキッチンのようです。
５．室内には生活雑貨などがあり実生活が感じられます。
■評価書より
・最寄駅より徒歩約1０分程度の場所のようです。道路距離800m。
・総戸数：65戸
・5階建ての4階部分。
・エレベーターなし
・マンション全体の修繕積立金：約64万円。
・近い将来の大規模修繕計画の有無、なし
・建築確認及び完了検査あり
・経済的残存耐用年数は約14年となっています。
・室内では猫が1匹飼育されている。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約313万円となっています。
・現在の賃料が23,900円／月です。年間だと286,800円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が243万円です。
家賃収入が2.39万円で計算します。年間で28.68万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
28.68万円÷243万円×１００＝11.80％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約313万円として計算します。
計算式２【基準額での計算】
28.68万円÷313万円×１００＝9.16％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
28.68万円÷250万円×１００＝11.47％（表面利回り）となりました。
上記の結果になりました。
賃料が低いため利回りとしては物足りないです。
利回り12％の目安が239万円です。
できればそれ以下での入札が望ましいと感じました。
入札時のワンポイント
今回のポイントは、ペット飼育不可の中で猫を飼育している点ですね。
本来であれば、禁止事項なので退去の原因にもなりますが、転貸人【法人Ａ】が承諾しているのか否か？
この点が気になりますね。
中には黙って飼育される方もいてるので、はっきりとはわかりませんが、マンションの規約上ＮＧなので、これをどうみるか？
賃貸をよくご存じの方であればおわかりだと思いますが、犬の飼育ＯＫはまだありますが、猫飼育ＯＫは少ないんですよね。
なので、今住んでいる方が引っ越しするには引っ越し先が見つけにくいので、そのまま住み続けてくれる可能性はありますよね。
あとは退去される際に室内のコンディションがどうなっているのか？
このまま、転貸人【法人Ａ】との契約が所有者との間で継続している間は、転貸人が対応されるので、退去の際の話し合いには落札者が入ることはないでしょう。
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