大阪、神戸、京都、奈良で競売入札シミュレーション（競売代行）と不動産投資アドバイザーをしている藤本です。
不動産を所有したら、やはりお部屋を借りてくれる人がいないと意味はありません。
今回は、お部屋を借りたいと思う借主の心理を考えてみます。
どんな部屋を借りるのか？
ただ部屋だけで決める方は少ないですよね。
単身者にしろ、カップルにしろ、ファミリーにしろ。
皆それぞれ、お部屋を借りるのに思い描く理想があります。
また、性別によってもそうですし、年代によっても変わってきますよね。
今回は一番需要が高い、単身向けについて考えていきたいと思います。
単身者の分類わけ
単身者と言っても、色々なケースがあります。
１．学生（大学生）
初めての一人暮らしを経験される方が大半でしょう。
２．新社会人
学生から社会人になるにあたって、親元から離れて新しい生活を迎えられる。又は、学生時代に一人暮らしをしていて、故郷へ帰らず、卒業した地域で就職される場合もそうでしょう。
３．続社会人
こちらは、すでに社会人になっておられたけども、ご実家から独立して一人暮らしを始める方をイメージしています。
４．婚姻関係の終了に伴う生活
婚姻関係が終了したことによって、新たな生活の場所が必要となった方。
５．老後に一人暮らしをしないといけなくなった方
大まかに分けると上記5点ほどでしょうか。
ここに性別、年代別でわけるとそれでも広がりますよね。
どのターゲットを狙うのが良いのか？
手堅いところで見ると
１．学生向けの物件ですね。
良い点としては、大学が存続する限り、毎年需要があります。
4年という期間で卒業されることを考えると4年間はお住まいになると言うことと、退去に伴い、新しい学生が入居してくるという点は、安定した不動産経営が見込めますよね。
支払に関しても、親御さんが連帯保証人となるとともに、大方の場合は、親御さんが家賃を支払われるので、家賃の支払が滞ることは低いです。
しかし注意しないといけない点もあります。
１．大学の移転
大学の近くにあることが最大の魅力であるため、駅からは少し離れた物件が多いでしょう。
そのため、大学生の需要がなくなれば、一気に周りの物件は供給過多となって空室リスクが高まります。
２．競合物件の登場
同じように考える方も多いため、学生向けの賃貸物件が周りで出てくると、競争になります。家賃での競争に巻き込まれると思っている家賃で募集ができなくなることも考えられます。
３．住む人によって、お部屋の傷みがある。生活音の問題など。
若い人が集まると言うことは、夜の時間帯に騒いだりすることも考えられます。
また、上下階、左右との音のトラブルは近年増えてきているので注意したい点です。
ただ、学生向けとなると、セキュリティー等の防犯や綺麗さも学生さん本人よりも親御さんが気にされると思いますので、ある程度の設備投資も考えておかないといけません。
一番多いターゲット層は
やはり、社会人ですね。
社会に出れば、みな社会人です。
そんな方々が住みたいと思うお部屋はどのようにすればよいのか？
今回のテーマはここになります。
借りたい人の心理を考えてみる。どんな要望があるのか？列挙してみましょう。
■室内編
１．建物が新しい（お部屋が綺麗）
２．部屋が広い。
３．お風呂とトイレは別々が良い。
４．室内に洗濯機置き場が欲しい。
５．陽当りがよい。
６．2階以上が良い（マンション、アパートの場合）
■建物編
１．オートロックがある。
２．宅配ボックスがある。
３．24時間ゴミ捨てできる。
４．エレベーターがある。
５．駐輪場がある。
６．駐車場がある。
７．エントランスが広い、綺麗。
■立地編
１．駅から10分以内。
２．近くに買物施設がほしい。（コンビニ、スーパー、ドラッグストア）
３．平坦
４．急行（快速）などがとまる主要駅
単身者の場合だと概ねこのような感じでしょう。
都心部の物件であれば、通勤が便利だという点もありますが、ステータスとして住む人もいてるので、そこは今回の考えと違います。
いわゆる住宅地にある単身者向け住宅として考えていきます。
１R・１K・１DK・１LDKどのタイプか？
１R・１Kタイプは、家賃主体で選ばれる傾向が強いですね。
選ぶポイントは
１．駅から近い
２．買物施設がある
３．家賃が安い
これ以上条件を増やしていくと家賃が上昇していくため、その家賃帯で探される方は恐らく諦めると思います。
築年数が新しい物件であれば、家賃は下げずとも借主はつくとおもいます。
１R・１Kのお部屋お広さのイメージは12~16㎡です。
それよりも広い１Rや１Kもありますが、そちらを探される方は１DK、１LDKと比べておられると思います。
１DKは、家賃も抑えたいけど広いお部屋に住みたい。傾向がある方向けです。
選ぶポイントは
１．駅から近い（但し、多少離れても徒歩圏であれば検討）
２．買物施設がある
３．浴室、トイレが別々
４．室内洗濯機置き場
５．陽当りが良い
６．オートロック
７．宅配ボックス
借り手のイメージとしては、条件が増えてきます。
この手のお部屋を探される方は、１R・１Kでの一人暮らしの経験者が多いです。
今よりも良いお部屋に移りたい。お給料も少し増えているので、今よりも条件増やして、家賃がアップすることは織り込み済み。
１LDKは自分スタイルを求める傾向方向け。
ある程度収入もあるため、家で過ごす時間も有効に活用されたい方です。
選ぶポイントは
■室内編
１．建物が新しい（お部屋が綺麗）
２．部屋が広い。
３．お風呂とトイレは別々が良い。
４．室内に洗濯機置き場が欲しい。
５．陽当りがよい。
６．上階層・角部屋
■建物編
１．オートロックがある。
２．宅配ボックスがある。
３．24時間ゴミ捨てできる。
４．エレベーターがある。
５．駐輪場がある。
６．駐車場がある。
７．エントランスが広い、綺麗。
■立地編
１．駅から5分以内。
２．近くに買物施設がほしい。（コンビニ、スーパー、ドラッグストア）
３．平坦
４．急行（快速）などがとまる主要駅
一気に希望の条件が増えてきます。
特徴としては、良いお部屋があればお引っ越しを検討する方が多いため、急いで探している方は少ないです。
築浅の物件でない場合は、築浅の物件との差別化を図ること、築浅と同じような付属があることで魅力を出すことができると思います。
まとめ
どの世代をターゲットにするのか？
お部屋のタイプはどうするのか？
どれを選んでも、良い点、悪い点は必ず存在します。
その時に悪い点があるから家賃が取れない。
そう考えるのではなく、悪い点があるから良い点に変えることができると思って、コンセプトをたてて、お部屋作りをすると、きっと価値は上がると私は信じています。
リフォーム代は抑えたい。でも家賃は高くとりたい。
そう考えても、同じような広さや条件の築浅の物件と比較した時に同じまたはそれ以上の家賃を設定して入居者が付くのか？
そこが問題だと思います。
それであれば差別化でターゲットを明確にすることで、探している方が探しやすい情報を提供していく。それが今後の展開として主流になるのではないかと個人的に思っていますし、そうやってきています。
誰でもできるけど、誰にもできないお部屋作りを考えてみませんか？
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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