１１月１９日神戸地裁尼崎支部で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが２件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第15号 尼崎市西本町二丁目
→入札想定額250万円
開札結果：5,420,000円
入札件数：１３件、法人落札
２．令和02年(ケ)第16号 尼崎市三反田町二丁目
→入札想定額 「見送り」
開札結果：5,862,000円
入札件数：４件、法人落札
上記のような結果となりました。
今回は、２件のシミュレーションで落札はありませんでした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第15号 尼崎市西本町二丁目
→入札想定額250万円
開札結果：5,420,000円
入札件数：１３件、法人落札
１．賃借人が居住。
２．2階建て４DKの連棟式建物です。（現在は単独）
３．家賃7万円/月・年間84万円。
４．開札結果から見る表面利回り15.49％。
※他人地を無償で使用している。
※賃借人は退去の意思表示あり。
※コメント
今回の物件は、もともと連棟式建物だったのが、隣地は解体し更地へ。それに伴い単独の建物となりました。そして、更地の場所に本物件のトイレの敷地を利用させてもらっている状態でしたね。
また、現在賃借されている賃借人の費用で浴室などを改装されていました。そして新に競売で落札された場合は退去の意思表示を示していたので、そのまま賃貸で借りてもらえるのか？その点が入札される方のポイントでもあったのではないでしょうか？
今回の入札件数と落札者が法人であるという点をみると、賃貸で借りてもらうことを考えるよりも、退去されても出口として更地で売りに出すのか？
はたまた建物を修繕して賃貸で貸すのか？様々な選択肢を持てる物件であったことから、入札件数も10件を超えてきたと私は考えています。
今回の物件は、角地という点も入札要素として影響を与えているのも間違いありません。
次回以降同様の物件が出てきた場合は、不動産会社との競合をイメージして入札に臨みましょう。
利回りだけを見ると少なく感じますが、出口戦略が分かれ目ですね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ケ)第16号 尼崎市三反田町二丁目
→入札想定額 「見送り」
開札結果：5,862,000円
入札件数：４件、法人落札
１．所有者が空家が占有。
２．３DKファミリータイプマンション。
３．想定家賃7.15万円/月・年間85.8万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り14.63％。（滞納金含めると11.16％）
※滞納金|約182万円。
※コメント
こちらは予測通りの結果となりました。
不動産投資向けではないことから、不動産会社が落札されたと思われます。
滞納金が多かったことと、浴室からの水漏れがあること。その点を見るだけで修繕コストなどが高くなることは必然ですよね。
不動産会社であれば、改装して販売となるため、そのあたりも含めて販売価格に転嫁できると思っての金額でしょう。
ただ、落札額と滞納額を併せると768万円ほどになるため、改装費も含めると900万円近くは行くと思うので、果たして再販するにあたって売出価格が合うのかどうか？
そのあたりが気になるところです。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしたか？
競売って本当に色々な不動産がでてきます。
中でも一般市場では売却したくてもできない場合のケースで登場することも、しばしば。
その中で入札制度を利用することで一般市場に開放されていくんですね。
入札をこれから考える方は、まずは取り組みやすい案件から始めていきましょう。
予算的な問題、占有者の問題、建物の問題、権利関係の問題。
様々な問題があります。その中でも取り組みいやすい案件はありますので、いきなり入札をするのもよし、入札シミュレーションをしてみて、入札額の練習をするもよし、専門の業者へ依頼するもよし。
皆様により良い情報を提供できるよう引き続き取り組んでまいります。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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