１０月２２日神戸地裁尼崎支部で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが２件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第7号 尼崎市若王寺三丁目
→入札想定額325万円
開札結果：2,310,900円
入札件数：５件、個人落札
２．令和02年(ケ)第11号 尼崎市水堂町二丁目
→入札想定額450万円
開札結果：401万円
入札件数：８件、法人落札
上記のような結果となりました。
今回は、２件のシミュレーションで落札は２件でした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第7号 尼崎市若王寺三丁目
→入札想定額325万円
開札結果：2,310,900円
入札件数：５件、個人落札
１．転借人が居住。サブリース会社あり。6ヶ月猶予。
２．１Rマンションです。
３．家賃3.26万円/月・年間39.12万円。
４．開札結果から見る表面利回り16.93％。
※滞納あり。約29万円
※コメント
今回のサブリース会社さんは、よく取り上げるサブリース会社さんです。
落札結果を見ると、かなり良い利回りで落札となっていました。私の予測とは約100万円も離れて落札となってしまいました。
結果だけを見ると、「やっちまった💦」ってなる結果です。
駅からの距離が遠かったので、そのために落札額は低くなったのか？
何が原因だったのか？
尼崎の案件は大阪、京都に比べると利回りは高めで落札されていましたが、思う以上の結果でした。次回からの入札に活かせるよう精進します！
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ケ)第11号 尼崎市水堂町二丁目
→入札想定額450万円
開札結果：401万円
入札件数：８件、法人落札
１．賃借人が居住。管理会社あり。6ヶ月猶予。
２．１Rマンションです。
３．家賃4.555万円/月・年間54.66万円。
４．開札結果から見る表面利回り13.63％。
※コメント
今回は、サブリース会社さんではなく、管理会社さんが存在するパターンですね。
サブリース会社と管理会社との違いは分かりますでしょうか？
所有者と占有者の間に存在するのは同じですが、役割が違います。
サブリース会社は、賃料を所有者に支払います。
管理会社は、賃料を所有者に支払いません。
所有者に変わって、占有者から賃料を受領したり、代理契約として前に出て対応したりすることがあります。
お部屋の条件は突出して良い点は、そんなに見受けられませんでしたが、8件の入札がありました。
先ほどの１．と同じく利回りは良い方でした。今後はもう少し利回りが取れる計算で見てみても良さそうですね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしか？
尼崎は、以前から利回りは取れているエリアの物件が多いなと思っていましたが、まだそこそこの利回りが取れていると感じます。
それと、今回はサブリース会社さんではなく、管理会社さんが登場しても来ました。
上記２．で管理会社さんの説明をしましたが、管理会社さんは管理が目的です。収益性を求めるのでなく家主さんに変わって家賃管理などをするのがお仕事です。
もちろん管理をしてくださるので、管理料を支払うことになりますが、サブリース会社さんと比べて、わけのわかならい縛りをされることは考えられません。
なので、管理会社さんが入ってるからと心配することは無いのです。
ただ、それでもしっかりと3点セットの内容をよく読んでから入札はしましょう。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
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多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。