駅近戸建て、空き家の期間はどうとらえるか？
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
奈良地裁本庁
土地が１件・戸建てが１６件・マンションが１件で、合計１８件の開示です。
前回の公示と比べて５件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は5月10日～5月17日
開札期日は5月21日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号：令和02年(ケ)第46号
売却基準価額：2,760,000円
買受申出保証金：560,000円
買受可能価額：2,208,000円
1．土地
種別：土地
物件番号：1
所在地：生駒市本町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：４０．０９m2
用途地域：商業地域
建ぺい率：80%
容積率：400%
持分
2．建物
種別：建物
物件番号：2
所在地：生駒市本町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
構造（現況）：木造かわら・亜鉛メッキ鋼板葺２階建
床面積（登記）
１階 ２０．１６m2
２階 ２０．１６m2
床面積（現況）
１階 約３４．３m2
２階 約３２．８m2
間取り：３ＬＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：不詳
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１、２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
隣地との境界が不明確である。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居（空き家）として使用している。
２．目的建物の南西部分は敷地いっぱいに建てられており、外壁・屋根の一部が隣接土地（西側）に越境している可能性が認められた。 ３．現地には境界杭はない。 ４．登記簿では屋根が瓦ぶき。現況は瓦・亜鉛メッキ鋼板ぶきであった。 ５．屋根の一部に損傷。外壁にクラックが認められた。 ６．2階廊下の天井にシミが認められた。LDKの床面にたわみが散見された。 ７．2階の各室や廊下でビー玉が転がったが方向は一定しなかった。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．目的建物を空き家にしている。 ２．目的建物内で事件・事故はない。
・生駒市役所課税課より １．目的建物は非常に古い建物であり、一切の資料がありません。
※執行官の意見より
今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．２階建ての建物です。図面上の間取りは３LDKのようにうかがえます。
２．敷地にいっぱいいっぱい建てられている様子が写真からもうかがえます。 ３．室内には生活用品等が残されているようです。
４．過去に改装された経緯は見受けられるものの、古さも感じます。
■評価書より
・最寄駅から約270ｍ。徒歩4分です。
・用途地域｜商業地域
・接面道路の状況｜南側幅員約2.7ｍ市道（42条2項道路）
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約０年
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約485万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約6万円／月です。年間だと72万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が485万円です。
家賃収入が6万円で計算します。年間で72万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
72万円÷276万円×１００＝26.08％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約485万円
計算式２【基準額での計算】
72万円÷485万円×１００＝14.84％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
72万円÷388万円×１００＝18.55％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
最寄駅から徒歩4分圏内。
なによりも一番の魅力はここですね。
賃料は抑えた価格で見ているので、改装内容によっては伸びしろもあり得そう！
写真ではそこまで室内の傷み具合はなさそうですが、実際はどうか？
浴室は改装されている様子もあるので、コスト抑えて改装はできそう。
傾き等、経年に伴う問題もありますが、十分狙って良さそうな物件に感じました。
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