総戸数が多いマンションは競売率も高くなる
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が３件・戸建てが３４件・マンションが１２件で、合計４９件の開示です。
前回の公示と比べて１０件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は4月15日～4月21日
開札期日は4月27日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第683号
売却基準価額 8,590,000円
買受申出保証額 1,720,000円
買受可能価額 36,872,000円
種別
物件番号1
所在地
大阪市城東区関目六丁目
種類（登記）居宅
構造（登記）鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）４階部分 ６３．０９m2
間取り３ＬＤＫ
敷地利用権所有権
管理費等15,096円
バルコニー面積不明
占有者債務者・所有者
築年月昭和52年2月
階４階
総戸数614
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費5,440円。修繕積立金9,656円合計15,096円
３．滞納等｜なし【令和2年10月調査時点】
※関係人の陳述等より
・占有者（所有者）より
１．目的建物には私たち家族が居住しています。
２．現在、キッチンの換気扇を修理中。
※執行官の意見より
※今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．北西角に位置するお部屋です。
２．添付されている写真の画質が荒すぎて正直わかりにくいです。
３．浴室は過去に入れ替えされているようです。
４．キッチンは修理中のためか写真は写っているものの、わかりにくいです。
■評価書より
・最寄駅から約500ｍ。徒歩7分です。
・用途地域｜第1種住居地域・近隣商業地域
・総戸数613戸
・経済的残存耐用年数｜約６年
・11階建て・EV5基、駐輪場、駐車場160台空き無し
・管理会社｜あり・日勤
・マンション全体の修繕積立金｜約5億7千万円
・大規模修繕工事予定｜あり（コンサルタント会社選定中）
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約1291万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約9万円／月です。年間だと108万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が859万円です。
家賃収入が9万円で計算します。年間で108万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
108万円÷859万円×１００＝12.57％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約646万円
計算式２【基準額での計算】
108万円÷1291万円×１００＝8.36％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
108万円÷1032万円×１００＝10.46％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今年の2月に同じマンションから違うお部屋が競売に出ていました。
その時の入札予測はこちらからご覧ください。
↓↓↓↓↓
上記は1337万円で落札されました。
入札件数は26件。法人が落札でした。
物件の位置が違うため、金額は異なろうかと思いますが、競売への入札額も少し高くなってきていますね。
特に実需の物件では、1000万円前後で不動産会社が購入できる物件数が減少しておりますため、今後もこの価格帯での入札件数はしばらくおなじような気配が続くように感じます。
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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