昨年落札された物件が再度登場！？
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が1件・戸建てが21件・マンションが5件で、合計27件の開示です。
前回の公示と比べて１件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は4月7日～4月15日
開札期日は4月22日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第16号
売却基準価額 1,960,000円
買受申出保証額 400,000円
買受可能価額 1,568,000円
種別 区分所有建物
物件番号 1
所在地 柏原市玉手町
家屋番号 玉手町
建物番号 １０１
種類（登記） 居宅
構造（登記） 鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記） １階部分 ６０．７４m2
間取り ３ＬＤＫ
バルコニー 南・西側 約８．４㎡
バルコニー面積 約８．４m2
管理費等 17,750円
敷地利用権 所有権
占有者 債務者・所有者
築年月 昭和59年10月
階 １階
総戸数 18
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
管理費等の滞納あり
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅（空き家）として使用している。
２．管理費7,100円。修繕積立金10,650円。合計17,750円。
３．滞納あり。約10万円【令和2年2月調査時点】
４．駐車場使用料、月額3千円（滞納額1万8千円）、水道料金（滞納額9,650円）、延滞利息3,160円。
※関係人の陳述等より
・近隣者より
１．目的建物の居住者についてはわかりません。
２．入居者の【A】さんは所有者の奥さんです。
※執行官の意見より
※以下の事情等により総合的に判断し、所有者が空家の状態で占有している旨認定した。
①郵便受け及び室内に、所有者及びその家族あての郵便物、書類などが残置されていたこと。
②管理会社担当者の陳述
③ライフライン調査結果
□室内写真等より
１．室内は比較的丁寧にご使用されている様子がうかがえます。
２．浴室は過去に改装されているのがわかります。
３．キッチンはブロック式でガスコンロを設置するタイプです。ガスコンロが設置されていないので現在は空室ではないかと考えられます。
４．
■評価書より
・最寄駅から約800ｍ。徒歩10分です。
・用途地域｜第1種低層住居専用地域
・総戸数｜18戸
・経済的残存耐用年数｜約4年
・管理形態｜巡回
・マンション全体の修繕積立金｜約2400万円
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約311万円となっています。
・評価人の算定額では約4.5万円／月です。年間だと54万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が196万円です。
家賃収入が4.5万円で計算します。年間で54万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
54万円÷196万円×１００＝27.55％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約311万円
計算式２【基準額での計算】
54万円÷311万円×１００＝17.36％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
54万円÷248万円×１００＝21.77％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今回は令和2年10月15日に一度競売に出て落札された物件の登場です。
最終残代金の納付を忘れたのか？
それはないでしょうから、あえて、流したんでしょう。
滅多とみることは少ないんですが、落札された物件の再登場。
過去にあったケースでは、落札後、競落人が現地へ行ってみたら、室内でご不幸があった。
そんなことがありました。
その際は、3点セットに新たに追加されて、その旨が記載されていました。
今回は特に資料もなし。そう考えると、単純に流したのかもしれないですね。
ちなみに、前回の競売結果は
落札額2,765,585円。入札件数2件。落札者個人。でした。
さぁ今回はどうなるのか？
本ブログのコンセプト
このブログでは、女性のための不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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