退去交渉は覚悟して臨む！
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が２件・戸建てが１１件・マンションが２件で、合計１５件の開示です。
前回の公示と比べて１４件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は3月11日～3月18日
開札期日は3月25日です。
さて、どのような物件か見ていきましょう。
事件番号 令和02年(ケ)第160号
売却基準価額 4,210,000円
買受申出保証額 842,000円
買受可能価額 3,368,000円
種別 土地
物件番号 1
所在地 城陽市平川野原
地目（登記） 宅地
土地面積（登記） ５７．９９m2
用途地域 第一種低層住居専用地域
建ぺい率 60%
容積率 100%
種別 建物
物件番号 2
所在地 城陽市平川野原
種類（登記） 居宅
構造（登記） 木造瓦葺２階建
床面積（登記）
１階 ４２．９３m2
２階 ３５．６４m2
間取り
敷地利用権 所有権
占有者 債務者・所有者
築年月 昭和60年1月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
２．東側で建築基準法上の道路（市道）と接している。
※関係人の陳述等より
・所有者より
１．本件建物に家族と一緒に住んでいます。
２．誰にも貸していません。
※執行官の意見より
※立ち入り調査の結果、ライフライン調査及び関係人の陳述などから、所有者が本件建物を居宅として使用していることが認められる。
□室内写真等より
１．2階建ての建物です。図面上の間取りは４K？＋物置
２．浴室、トイレ、キッチンがあります。
３．室内の写真を見ると、荷物の量が非常に多いです。
４．浴室は綺麗に使用されているようです。
５．お部屋ごとの写真がありますが、荷物が多く壁、天井、床がわかりません。
■評価書より
・最寄駅から約750ｍ。徒歩10分です。
・用途地域｜第1種低層住居専用地域
・接面道路の状況｜東側幅員約6ｍの市道に接面。42条1項1号道路。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべてあり。
・経済的残存耐用年数｜約２年
・建蔽率、容積率が超過していると思われる。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約660万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例では約6.5万円／月です。年間だと78万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が421万円です。
家賃収入が6.5万円で計算します。年間で78万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
78万円÷421万円×１００＝18.52％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約660万円
計算式２【基準額での計算】
78万円÷660万円×１００＝11.81％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
78万円÷528万円×１００＝14.77％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
築年数は昭和62年の建築のため30年以上経っています。
評価人の評価もやや劣るとのコメントがありますが、室内の荷物の量が多すぎてよくわかりません。
ただ、荷物の量が多い方の特徴として、かなりズボラであったりして、私の経験では、約束も守っていただける方が少ない。いや、いなかったんと違うかな。
執行官の調書のコメントも少なく、情報がかなり少ないです。
強制執行も視野に入れておかないと厳しいかもしれない物件ですね。
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