不動産投資と火災保険
この言葉を聞いてピン！っとくる方はビギナーさんではないですよね。
ビギナーさんの場合、どう結びつくのか？おわかりになりますでしょうか？
今回は不動産と火災保険。
切っても切れない関係をお話していきたいと思います。
まず、不動産投資をするということは、不動産を買うことからスタートします。
色々と物件を調べて見て、気に入った物件、購入価格の条件が合う物件を買います。
不動産を買ったら？どんなお金がかかるのか？
皆さん覚えていますか？
再度復習しておきましょう。
１．仲介手数料（不動産会社へ支払う）
２．名義変更（司法書士に支払う）
※所有権移転登記と呼びます。ローンを使う方はさらに、抵当権設定登記（担保設定）が必要となります。
３．固定資産税、都市計画税の精算
一年分をそれぞれが負担することになっているのが慣習です。
例えば、10月1日に名義変更する場合は、
◆関西の慣習は4月1日を起算日とするので、
売主さんは4月1日～9月30日。
買主さんは10月1日～翌年3月31日
◆関東の慣習は1月1日を起算日とするので、
売主さんは1月1日～9月30日。
買主さんは10月1日～12月31日
このようになります。
鋭い方は気づきますよね？
同じ取引日を採用する（今回の場合10月1日）場合、上記では、
関西では約6ヶ月分の負担。
関東では約3ヶ月分の負担。
負担額が異なるんですね。
そして、1月1日を超えた場合はどうなるのか？例えば2月1日とすると、
◆関西の慣習では
売主さんは4月1日～翌年1月31日
買主さんは2月1日～3月31日
◆関東の慣習では
売主さんは1月1日～1月31日
買主さんは2月1日～12月31日
年をまたぐとどうなるのか？
ご覧の通り、関西の方が買主の負担額減りました。
但し！！
関西では、1月1日～3月31日までの取引をする場合は、多くの取引で用いられるのが、同年4月1日～翌年3月31日の1年分も前倒しで買主さんから売主さんへお支払するんです。
なので、どちらみち、関西の慣習の方が精算額は多く感じてしまうかもしれません。
４．管理費、修繕積立金（マンションの場合）
５．地代（借地の場合）、名義書き換え料。
この場合の名義書き換え料は地主へ支払い、新所有者に書き換えてもらうための費用です。法務局へ提出する登記とは違います。
６．ローン保証料、ローン事務手数料（ローンを利用する場合）
不動産を購入するためには上記の諸費用が必要となります。
では、実際に購入した後はどうか？
これも皆さん覚えてますでしょうか？
こちらも再度書き記しますと、
１．不動産取得税
不動産を購入した時の1回だけかかる税金です。自分が住む家、投資用の家、関係なく課税されます。
但し、不動産取得税については、減税対象となる場合は、課税されない場合がありますので、ホームページなどでお調べいただくか、最寄の税務署またはお知り合いの税理士さんへご相談下さいませ。
２．固定資産税、都市計画税
こちらは不動産取得したあと、毎年課税される税金です。
支払をせず、放置していると差押されて、競売で売却されてしまう恐れありです！
３．管理費、修繕積立金（マンションの場合）
こちらは毎月発生しますので、月々の家賃収入から支払われて手元に入るお金は減少します。
４．火災保険
ようやくでてきました。今回のテーマである火災保険です。
火災保険は、建物全体に対して加入されることが一般的です。マンション、戸建てでは入る保険内容も違うので、保険内容を抑えておきましょう。
こちらは毎年契約もしくは、複数年契約です。
台風や地震などの災害を考えてしっかりと保障が受けられる保険に入っておくことが大切です。
ポイント
①いくらの保険が下りるのか？
②どこまで保障してくれるのか？
不動産投資物件の場合、火災保険は家主が入る保険と、賃借人が入る保険と二つに分かれます。
家主が入る保険は上記で説明した内容です。
では、賃借人が入る保険とは？
「借家人賠償保険」（しゃっかにんばいしょうほけん）と言います。
これは何か？っと、言うと。
室内で起こった出来事は賃借人の責任ですよ。ってことです。
つまり、賃借人がタバコを吸う人で、寝タバコをした結果、家を燃やしてしまった。
今ではほぼこのようなことは起こりにくいですが、万が一起こった場合に、借家人賠償保険に加入しているとその保険を使って室内を原状復帰してもらえる可能性があります。
なので、不動産投資物件で皆さんが家主となってお部屋を人に貸す場合は、ご自身が入る火災保険（建物の外側）、賃借人が入る火災保険（室内）とあることを覚えておきましょう。
ご自身が保険に入っているから賃借人が保険に入ってなくても大丈夫！
賃借人が保険に入っているから自分は保険に入らなくても大丈夫！
そんなことはありません。
それぞれ内容が違う保険です。
ご自宅用にかけている保険は必要な保険と認識されると思いますが、不動産投資物件も同様です。いや、それ以上かも知れません。
ご自身がお住まいであれば、定期的なメンテナンスもでき、傷み具合も把握できますが、賃貸物件はお部屋の中が見れないのでわかりません。なので万が一何かが起こった時もサポートしてもらえる保険を選びましょう。
以上が毎年掛かってくる、毎月かかってくるお金です。
それらの支出額の総額をだして、毎月入る家賃から差し引くと純粋な家賃収入額がわかりますよね。いわゆる「実質利回り」です。
最初は表面利回りで簡易計算ができるようになり、その後、実質利回りもわかるようになれば資金計画や改修計画もわかりやすくなりますね♪
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