１月22日奈良地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが３件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第64号 奈良市恋の窪一丁目
→入札想定額400万円
開札結果：4,220,000円
入札件数：９件、個人落札
２．令和02年(ケ)第68号 生駒市小瀬町
→入札想定額1000万
開札結果：14,150,000円
入札件数：１６件、法人落札
３．令和02年(ケ)第5号 奈良市芝辻町二丁目
→入札想定額500万 【落札】
開札結果：4,288,000円
入札件数：４件、法人落札
上記のような結果となりました。
今回は、３件のシミュレーションで落札は1件でした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第64号 奈良市恋の窪一丁目
→入札想定額400万円
開札結果：4,220,000円
入札件数：９件、個人落札
１．建物所有者が本建物を住居・店舗（空家）として使用している。
２．居宅・店舗。
３．想定家賃8万円/月・年間96万円。
４．開札結果から見る表面利回り22.74％。
※想定賃料は店舗付き住宅としてみています。
※コメント
落札者は個人でした。
このような権利関係がややこしい案件は、不動産会社も個人名で入札されるケースが多いです。
ただ、今回はどうやったのか？それはわかりません。
隣家と繋がっていたり、はみ出していたり。
ややこしさもあるけど、出口戦略あり！
やったんでしょう。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ケ)第68号 生駒市小瀬町
→入札想定額1000万
開札結果：14,150,000円
入札件数：１６件、法人落札
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．一戸建て４ＬＤＫ。
３．想定家賃8万円/月・年間96万円。
４．開札結果から見る表面利回り6.78％。
※コメント
シミュレーションの形式をとっていますが、今回は実需として住まわれる方を想定してシミュレーションしました。
割と相場に近い金額で予測を立ててみましたが、予想以上に高い金額で落札されていました。
3年前の事例で1900万円での成約事例があるので、それを受けて再販価格を設定したのか？
1980万円の売り出しで考えるとありですね。
しかし、これは結果を受けた「たら、れば」入札は一発勝負！
自分を信じて入札しましょう！
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和02年(ケ)第5号 奈良市芝辻町二丁目
→入札想定額500万 【落札】
開札結果：4,288,000円
入札件数：４件、法人落札
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．店舗付き住宅（４ＤＫ）。
３．家賃6万円/月・年間72万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り16.82％。
※コメント
今回の落札結果はちょっと少ないなぁと感じました。
店舗付き住宅が人気がないのか？
再建築の際の確認が手間なのか？
所有者が居住しているのが手間なのか？
何が原因なのか？
大阪地裁本庁で同様の物件だと、札数、落札金額もかなり高めであると思うので今回の落札金額は予想できていませんでした。
やはり地域に合わせたシミュレーションが大切ですね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしたか？
奈良地裁本庁は、地域によって金額が読みにくいです。
大阪と同じように考えていると高くなるんでしょうね。
しかし、居住用のお家はそこそこの金額が入ったように見れたものの、販売価格の設定をみると、入札勝負もできていたように感じます。
競売、一般市場どちらも共通して言えるのは、リスクを取らないと購入できない。
安パイで勝負はやはり難しいですね。
今後の買取再販事業はどうなるのか？
仕入れ価格が上昇すると、販売価格も上昇する。
しかし、販売価格が頭打ちになると価格が減少するので、その時は落札価格も落ちていく。
このタイミングの見極めが不動産の世界では生命線です。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
後日アップされます。
しばらくお待ちください。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
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多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。