１２月４日奈良地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが０件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
今回は個人的に気になった物件と全体的な総括で見ていきたいと思います。
今回、全体の公示件数は18件でした。
そして、3件が不売になりましたので、6分の1の確率で入札されなかった物件があると言うことです。
と、いうことで、今回は不売になった物件を見ていきましょう。
１．令和02年(ケ)第31号 奈良市青山五丁目
→売却基準価額234万円
→買受可能価額194.4万円
２．令和02年(ケ)第35号 桜井市朝倉台西七丁目
→売却基準価額635万円
→買受可能価額508万円
３．令和01年(ケ)第50号 奈良市平松二丁目
→売却基準価額608万円
→買受可能価額486.4万円
以上3件を個別に内容を見てきましょう。
不売になった物件は、今後、売却基準価額が下がって再度、公示されます。（特別売却により処分されない場合）
金額が下がった時に、チャンスとして入札するのか？
はたまた、不売にある物件からリスクを学びとなるのか？上手く活用してくださいね。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第31号 奈良市青山五丁目
→売却基準価額234万円
→買受可能価額194.4万円
※3点セットのチェックポイント
１．物件明細書より
①本件建物のために、その敷地【独立行政法人都市再生機構が所有】につき借地権が存する。買受人は、地主の承諾又は裁判などを要する。地代の滞納あり。
２．現況調査報告書より
１．室内で犬2匹、猫4匹が飼われていた。
２．土地は定期借地。
３．平成15年よりソーラーパネル設置。売電している。退去の際は置いていく。
４．土地所有者からの意見書有。
かなり細かく定められているため、読むのが大変なのと、制約が多いため、不動産会社も入札参加しづらい印象を受けます。
５．間取りは５LDK
６．室内写真では、所々、傷み損傷の写真があります。全体的には丁寧にご使用されている印象を受けます。
■物件の魅力度（5段階評価１低～５高）【１】
■入札の注意点
今回は、建物だけの競売のため、価格は低くなっています。土地面積は263.32㎡（79.6坪）と大きいです。しかし、定期借地の為、その契約を引き継いでの契約になること。それに伴い保証金が必要。また、購入することも可能ですが、所有者の決められたルールでないと購入することができないこと。
それらを鑑みると、不動産会社は購入することを前提として入札参加できますが、定期借地を利用するには個人であることなど制約があります。また、落札して所有権を得た後にすぐに契約等を要するため、まとまった資金も必要です。
落札者の自由が存在しないため、いくら安くなっても入札される方はいてないのではないかと個人的に感じる物件です。
２．令和02年(ケ)第35号 桜井市朝倉台西七丁目
→売却基準価額635万円
→買受可能価額508万円
※3点セットのチェックポイント
１．物件明細書より
①別紙間取り図の1階事務所部分を、【法人A】が占有している。使用借権。
②その他の部分を【A】【B】が占有。【A】の賃借権は正常でない。【B】は使用借権。
③間取り図2階建ての建物（４DK＋事務所）
２．現況調査報告書より
１．【A】の占有
①賃料5万円。但し、平成19年に900万円を貸した金員の分割返済金として相殺。
②敷金10万円
③賃借権は登記されているようです。
④登記された内容と、所有者、占有者の回答が齟齬している。契約書がない。
２．【法人A】の占有
①【A】が代表を務める法人
②契約書の作成がない。
３．【B】の占有
①使用借。期間の定め無し。
４．床の撓みが一部あり。台所水栓付近のタイルが剥離。
５．未登記の増築あり。
６．所有者の子が居住している。
７．室内の写真を見ると、事務所使用が窺え、生活感も感じる。
■物件の魅力度（5段階評価１低～５高）【２】
■入札の注意点
使用借権は特に問題がないので、大きなトラブルを招く要因ではないかと思います。
ただ、気を付けたいのは、賃借権が正常でない。というコメントです。
登場人物を見ると、【A】は【法人A】の代表者で、【B】は所有者の子供という関係図やと思います。ここに、【B】が何故住んでいるのか？
謄本を見ないとわかりませんが、登記までしているところは、あきらかに不動産にも精通していると考えてよいので、退去交渉は難航するのが予測できます。
最終強制執行を視野に入れて入札に臨むか？返済期間が平成34年となっていたので、多少の返済金を建て替えて、退去交渉に臨むか？
いずれにせよ、出口戦略が決まってなければ、価格が安くなっても入札は見送りされるでしょう。
３．令和01年(ケ)第50号 奈良市平松二丁目
→売却基準価額608万円
→買受可能価額486.4万円
※3点セットのチェックポイント
１．物件明細書より
①所有者が占有。
２．現況調査報告書より
１．屋根、庇に損傷個所がある。
２．現在も雨漏りが続いている。
３．所有者が過去入居前に火事があったと推測してたが、近隣、消防調査の結果、その事実は認められなかったようです。
４．間取りは2階建て５DK。
５．室内写真には、整理された生活空間と荷物が山積みとなっている居室。雨漏りしている様子が分かる室内状況の写真が見受けられます。
■物件の魅力度（5段階評価１低～５高）【３】
■入札の注意点
建物の維持状況は、良くない状況です。
場所柄見るとニーズはありそうな地域なので、建売業者が入札に参加してもよさそうな気がしました。土地面積も184.96㎡（55.95坪）今回入札が入らなかった要因は、単に値段が高かったせいなのか？
近隣を見ると、概ね似たような土地面積でありますので、特別大きく、小さくそんな感じではないですね。
次回では、落札者は入りそうな物件だと感じました。
このクラスだと売却基準価額が400万円台までおりないと厳しいかな？
不売物件の振り返り。いかがでしたでしょう？
権利関係が複雑。
滞納金額が多い。
占有者が怪しい。
建物の修繕費がかかりそう。
このような物件は往々にして、不売になるケースが多いです。
逆にこのような物件で、ご自身で出口戦略を見つけられる方、ご自身でDIYで修繕ができる方であれば、買受可能価額でも金額あう！
そう感じられたら、買受可能価額で入札するのも面白いですね。
個人的には、このすれすれに位置している不動産が一番面白いです。
私が入札、入札代行する場合で、基本ビギナーさんにはお勧めしませんが、多少のリスクがあっても収益性を求める方には、適した物件ともいえるでしょう。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
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１．女性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。