１月27日大阪地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが６件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第303号 東大阪市渋川町一丁目
→入札想定額330万円
開札結果：2,251,000円
入札件数：５件、法人落札
２．令和02年(ケ)第135号 物件番号2 大阪市生野区勝山南四丁目
→入札想定額 見送り
開札結果：3,300,000円
入札件数：４件、法人落札
３．令和02年(ケ)第135号 物件番号1 大阪市西成区玉出中二丁目
→入札想定額 見送り
開札結果：3,511,111円
入札件数：５件、法人落札
４．令和02年(ケ)第135号 物件番号3 大阪市東住吉区田辺六丁目
→入札想定額 見送り
開札結果：2,947,900円
入札件数：２件、法人落札
５．令和02年(ケ)第121号 大阪市東淀川区大道南一丁目
→入札想定額 見送り
開札結果：10,536,200円
入札件数：７件、法人落札
６．令和02年(ケ)第194号 大阪市中央区谷町六丁目
→入札想定額550万
開札結果：【変更】
入札件数：-------
上記のような結果となりました。
今回は、６件のシミュレーションで落札は1件でした。変更が1件。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第303号 東大阪市渋川町一丁目
→入札想定額330万円
開札結果：2,251,000円
入札件数：５件、法人落札
１．建物所有者が本建物を住居（空家）として占有している。
２．連棟式建物6戸1端家３ＤＫ。
３．想定家賃5.5万円/月・年間66万円。
４．開札結果から見る表面利回り29.33％。
※コメント
利回りだけを見ると、かなり高利回りになる結果となりました。
ただ、入札予測でも書いていましたが、場所柄のニーズがどれだけあるのか？
賃料も想定賃料のため、想定賃料通り得ることができるのか？
それを握るのも改装内容ですね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ケ)第135号 物件番号2 大阪市生野区勝山南四丁目
→入札想定額 見送り
開札結果：3,300,000円
入札件数：４件、法人落札
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．１Ｒマンション。
３．家賃4万円/月・年間48万円。
４．開札結果から見る表面利回り14.54％。
※滞納額｜約2.5万円
※最先の賃借権付き。サブリース会社有。
※コメント
こちらの事件番号は１，２，３と３物件が登場しました。
所有者は破産に伴う競売。
いつもでてくるサブリース会社ではなく、別のサブリース会社が登場しました。
仕組みは、いつもと同じサブリース会社と同じ手法だと思われます。
落札者にとって不利なため、入札予測は建てないのですが、落札されている事実を鑑みると、シミュレーションをした方がよさそうかな？
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和02年(ケ)第135号 物件番号1 大阪市西成区玉出中二丁目
→入札想定額 見送り
開札結果：3,511,111円
入札件数：５件、法人落札
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．１Ｒマンション。
３．家賃4万円/月・年間48万円。
４．開札結果から見る表面利回り13.67％。
※滞納額｜約2.3万円
※最先の賃借権付き。サブリース会社有。
※コメント
こちらの事件番号は１，２，３と３物件が登場しました。
所有者は破産に伴う競売。
目安の１２％を超えているのは魅力的なんですが、落札者にとってよくない。
それが毎度毎度ですが、気に喰わないですね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
４．令和02年(ケ)第135号 物件番号3 大阪市東住吉区田辺六丁目
→入札想定額 見送り
開札結果：2,947,900円
入札件数：２件、法人落札
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．１Ｋマンション。
３．家賃3.2万円/月・年間38.4万円。
４．開札結果から見る表面利回り13.06％。
※滞納額｜約1万円
※最先の賃借権付き。サブリース会社有。
※コメント
こちらの事件番号は１，２，３と３物件が登場しました。
所有者は破産に伴う競売。
3件ともの結果を見るとどれも１３％を超えているのは喜ばしいです。
今後は、違った形で最先の賃借権付き。が登場してくれるのを期待します。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
５．令和02年(ケ)第121号 大阪市東淀川区大道南一丁目
→入札想定額 見送り
開札結果：10,536,200円
入札件数：７件、法人落札
１．所有者から賃借し、占有者（転借人）に転貸している。
２．１DKタイプのマンション。
３．家賃7.1万円/月・年間85.2万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り8.09％。
※コメント
いつもでてくるサブリース会社さんが登場です。
契約書の特約に記載されているコメントの「空室時には家賃を支払わない」このコメントを見ると入札する気持ちが萎えてしまいます。
ただ、場所柄見たときの表面利回りはかなり低いです。この金額での落札は個人的にはないですね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
６．令和02年(ケ)第194号 大阪市中央区谷町六丁目
→入札想定額550万
開札結果：【変更】
入札件数：-------
１．建物所有者が本建物を居宅（空家）として使用している。
２．共同住宅（戸建て）。
３．家賃７万円/月・年間84万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り----％。
※コメント
今回は大阪市の中心地での競売物件でしたので、入札数はかなり入ることが予測された物件でした。
残念ながら変更となりましたので、以後、改めて再度出てくるかと思います。
今回変更になった要因はわかりませんが、基準価額が低すぎたため見直しるのか？
どうなるのか？
次回登場した時に検証したいと思います。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしたか？
今回はいつもよりも多めに取り上げました。
久々にサブリース会社が絡む最先の賃借権付き。も登場しました。
正直、落札することのメリットが感じられませんが、ニーズがあるのか？
ただ、すべて法人が落札していて、個人の落札がないのが気になりました。
これは、勝手な予測ですが、サブリース会社の関連会社が入札、競落していて、グループ内でうまくさばいているのではないかと勝手に感じた次第です。
今後どこかで、開札結果だけでも聞きにって、落札者どのような方なのか？
調べていきます。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
後日アップされます。
しばらくお待ちください。
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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