１２月１７日京都地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが４件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第113号 八幡市男山笹谷
→入札想定額320万円 【落札】
開札結果：3,099,900円
入札件数：２件、法人落札
２．令和02年(ヌ)第19号 京都市上京区葭屋町通中立売上る
→入札想定額469万円 【落札】
開札結果：4,158,000円
入札件数：８件、法人落札
３．令和02年(ケ)第127号 京都市山科区北花山大林町
→入札想定額420万円
開札結果：5,552,828円
入札件数：４件、法人落札
４．令和02年(ケ)第81号 京都市伏見区深草山村町
→入札想定額350万円
開札結果：6,050,000円
入札件数：９件、個人落札
上記のような結果となりました。
今回は、４件のシミュレーションで落札は２件でした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第113号 八幡市男山笹谷
→入札想定額320万円 【落札】
開札結果：3,099,900円
入札件数：２件、法人落札
１．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
２．３Kファミリータイプマンション。
３．家賃5万円/月・年間60万円。
４．開札結果から見る表面利回り19.35％。
※コメント
強制執行を意識した所有者でした。
やはり駅からの距離など総合的な判断から入札件数は2件どまりになった感じがします。
マンションの場合は、大規模コミュニティマンションでも、駅から遠くなると、需要は少なくなっていきます。但し、同じマンションで賃貸で借りて住んでいる人などがいてる場合は、売却物件としては面白い物件に化けたりもします。
利回りは２０％近く出ているので、悪くないイメージもある物の、長期的な目線では厳しいかもしれないですね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ヌ)第19号 京都市上京区葭屋町通中立売上る
→入札想定額469万円 【落札】
開札結果：4,158,000円
入札件数：８件、法人落札
１．建物所有者が本建物を居宅（空家）として使用している。
２．１Rマンション。
３．想定家賃4.2万円/月・年間50.4万円。
４．開札結果から見る表面利回り12.12％。
※滞納額｜約59万円。
※コメント
一般的な大きさの１Rマンションですが、室内に洗濯機置き場があるのはポイントアップですね。
上京区の場所柄、もう少し入札数は入るかと思いましたが、8件どまりでした。
大阪地裁本庁で同じような場所であれば、二桁乗っていたかもしれませんね。
滞納が約60万円近くあるのはネックですが、将来的に借り手がつきやすそうな点を考えると安定して収入を得られそうな物件に感じました。
ただ、残置物が生活されているレベルで残っていたので、その辺処分費等も考えると諸経費含めて約560万円位が原価になるかな？
それで表面利回りをみると、９％あたりです。
少し物足りなさを感じてしまうものの、場所を考えると仕方がないかな？
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和02年(ケ)第127号 京都市山科区北花山大林町
→入札想定額420万円
開札結果：5,552,828円
入札件数：４件、法人落札
１．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
２．４DKファミリータイプマンション。
３．想定家賃8万円/月・年間96万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り17.28％。
※滞納額｜約70万円。
※コメント
こちらは、退去交渉に時間がかかりそうな物件でした。
500万円までが落札価格かと思っておりましたが、それを上回る555万円。
そこに滞納額や改装費などを含めていくと、買取再販事業でみるならば、売り出し価格は1200万円台が予測されます。
落札額を見ると、不動産投資向けではないですね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
４．令和02年(ケ)第81号 京都市伏見区深草山村町
→入札想定額350万円
開札結果：6,050,000円
入札件数：９件、個人落札
１．建物所有者が本建物を共同住宅として使用している。
２．共同住宅（戸建て）。
３．想定家賃9万円/月・年間108万円。
ゲストハウスとしての利用とし、1泊1000円。×9室。実働10日＝9万円
４．想定入札額の結果から見る表面利回り17.85％。
※コメント
今回一番開札結果が気になる物件でした。
見た目はアパートみたいな造りで、各居室は、寝るだけのお部屋の造りになっていました。
なので、賃貸として貸し出しは難しいですが、シェアハウスとしては使い勝手が良さそうやなぁって見ていました。
権利関係や再建築不可物件などの注意ポイントは色々とありますが、駅からの距離や土地の大きさい、使い勝手など総合的判断でも人気が出たんでしょうね。
9件も入札が入ったことが人気の証だと感じます。
また、落札しているのも個人名義での落札は納得です。
一般の方が落札したのか？個人の不動産業者さんが落札したのかまではわかりませんが、不動産会社さんが法人だとしても、この手の物件は個人で落札されるケースが多いです。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしたか？
落札になった物件は、まずまずの結果ではないかと感じています。
個人的には、本文でも書きました通り、伏見区の再建築不可の物件でした。
色々とノウハウを持っている方からすると、安い買い物ができたのではないでしょうか？
不動産会社さんでも個人名義でなぜ入れるのか？
近隣の方との交渉をする際にやりやすいからです。
プロの不動産会社だとわかると、色々と矢継ぎ早に対策をして欲しいなどの要望がでることが多いのと、次に転売する時に、不動産会社であれば、【契約不適合責任】を負わないといけないのが、個人であれば、特約で免責も可能です。
なので、ややこしいなぁ。って思う物件は会社ではなく、個人で落札するケースがあるんです。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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