男性の不動産投資 競売開札結果 神戸地裁本庁編R2.11.24開札
更新日：2021年1月25日
１１月２４日神戸地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが３件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第62号 神戸市中央区中山手通一丁目
→入札想定額 「見送り」
開札結果：1,610,000円
入札件数：２件、法人落札
２．令和02年(ヌ)第13号 神戸市垂水区山手四丁目
→入札想定額 「見送り」
開札結果：不売
入札件数：--------
３．令和02年(ケ)第63号 神戸市長田区五位ノ池町二丁目
→入札想定額370万円
開札結果：3,751,800円
入札件数：２件、個人落札
上記のような結果となりました。
今回は、３件のシミュレーションで落札はありませんでした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第62号 神戸市中央区中山手通一丁目
→入札想定額 「見送り」
開札結果：1,610,000円
入札件数：２件、法人落札
１．所有者が空家で占有。
２．３LDKメゾネットタイプのマンション
３．家賃6.15万円/月・年間73.8万円。
４．開札結果から見る表面利回り45.83％。（滞納金含めると19.26％）
※滞納金｜約222万円。
※コメント
権利関係が少し面倒な物件でした。元の所有者がなくなり、相続人が空家で占有している状態だと思われます。古い建物のため、マンションとして建てられた建物ではなく、もともとあったビルを増築する形でマンションの形態がとられているようです。
それだけを見ると、社宅的な意味合いだったのか？
しかし占有者以外の方もお住まいだったようなので、過去のことはわかりませんが。
滞納額約222万円ある点と、大規模修繕が行われていない点。もしかするとビルの方で大規模修繕をする際に合わせて行われる可能性もあるかもしれませんが、マンションとして、修繕積立金がないのは不安でしか私は無いです。
落札件数からも思案された結果の入札額だろうというのが伝わります。まぁそれでも、売却基準価額の倍で落札された点は場所柄と言えるのかもしれませんね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ヌ)第13号 神戸市垂水区山手四丁目
→入札想定額 「見送り」
開札結果：不売
入札件数：--------
１．所有者が空家で占有。
２．２LDK連棟式建物。
３．想定家賃4万円/月・年間48万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り------。
※再建築不可。
※コメント
予想してても予想外に入札札が入るこの競売。なかなか私が見送りしても札が入ることが多いんですが、さすがに今回は市場も見送りの姿勢を取られたようですね。
建物としての価値がない。建て替えができない。
「負動産」としての判断になったのでしょう。
売却基準価額が81万円と高くない金額ですが、利用価値が見込めない土地は値段がつかない。
逆に言うと、これから入札を考える方でこのような物件の出口戦略が立てられる方は独り勝ちできる市場だと言えますね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和02年(ケ)第63号 神戸市長田区五位ノ池町二丁目
→入札想定額370万円
開札結果：3,751,800円
入札件数：２件、個人落札
１．所有者が空家が占有。
２．２LDKファミリータイプマンション。
３．想定家賃4.6万円/月・年間55.2万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り14.72％。
※滞納金|約14万円。
※コメント
こちらはほぼ予測通りの落札額となりましたね。
個人的にもこの物件はビギナーさんにも取り組みやすい物件でしたのでお勧めでした。
お勧めの理由は？
①管理費修繕積立金が合計1万円。
②最寄駅から徒歩10分圏内。
③室内の改装費も高額にならないと予測できる。
以上の点から、お勧めさせて頂いておりました。
改装費を少しかけてお部屋の見せ方も工夫すればお家賃ももう少し高く設定できそうかな？
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしたか？
競売って本当に色々な不動産がでてきます。
中でも一般市場では売却したくてもできない場合のケースで登場することも、しばしば。
その中で入札制度を利用することで一般市場に開放されていくんですね。
入札をこれから考える方は、まずは取り組みやすい案件から始めていきましょう。
予算的な問題、占有者の問題、建物の問題、権利関係の問題。
様々な問題があります。その中でも取り組みいやすい案件はありますので、いきなり入札をするのもよし、入札シミュレーションをしてみて、入札額の練習をするもよし、専門の業者へ依頼するもよし。
皆様により良い情報を提供できるよう引き続き取り組んでまいります。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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