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  • takayuki

男性の不動産投資 競売開札結果 神戸地裁本庁編R2.10.13開札



10月13日神戸地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが4件です。



さてさてどのような開札結果になったのか?


 

1.令和02年(ヌ)第20号 神戸市中央区元町通四丁目 

→入札想定額250万円

開札結果:351万円

入札件数:13件、法人


2.令和02年(ケ)第1号 神戸市灘区六甲町五丁目 

→入札想定額180万円

開札結果:347万円

入札件数:9件、個人落札


3.令和02年(ケ)第51号 神戸市長田区久保町十丁目 

→入札想定額 算定なし

開札結果:322万円

入札件数:5件、法人落札


4.令和02年(ケ)第41号 神戸市兵庫区新開地六丁目 

→入札想定額364万円 

開札結果:6,245,450円

入札件数:15件、法人落札


 

上記のような結果となりました。


今回は、4件のシミュレーションで落札はありませんでした。

シミュレーションでの結果のため、実際には落札はしておりません。


 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和02年(ヌ)第20号 神戸市中央区元町通四丁目 

→入札想定額250万円

開札結果:351万円

入札件数:13件、法人


1.所有者が空家で占有。

2.1Rマンションです。

3.想定家賃4万円/月・年間48万円。

4.入札想定額から見る表面利回り13.67%。

※滞納あり。約74万円(滞納額をいれて再計算すると11.29%)


※コメント

神戸での落札額から見る表面利回りは低く感じますが、場所柄を考えると、そんなにも悪くない数字にも見えます。

駅から徒歩3分の立地も魅力的ですよね。

空室で見た目はハウスクリーニングも終わって募集していたのか?募集できずのままだったのか?それはわかりませんが、別途改装費がかかるお部屋ではないです。

多少の滞納があっても、長期で回収できる、空室リスクが低い。総合的判断から導き出した金額に見えますね。最後に1万円を付けているところを見ると、落札する気持ちは高く感じます。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

2.令和02年(ケ)第1号 神戸市灘区六甲町五丁目 

→入札想定額180万円

開札結果:347万円

入札件数:9件、個人落札


1.転借人が占有。サブリース会社あり。6ヶ月猶予

2.1Kマンションです。

3.家賃4.637万円/月・年間55.644万円。

4.入札想定額から見る表面利回り16.03%。

※滞納あり。約13万円


※コメント

今回のサブリース会社さんも、よく取り上げるサブリース会社です。

私が出した入札想定額とは、約倍以上の落札結果となりました。

確かに、落札された金額から表面利回りを出すと16%回っているので、悪くない物件ですが、毎月のランニグコストである、管理費、修繕積立金が2万弱するため、実質2.5万円位が家賃収入として考えた結果、180万円としていました。

数字だけ見ると、えらい低い数字で想定してると思われるかもしれませんが、マンションの場合、管理費等が発生することも抑えておきましょう。

下の入札シミュレーションから見て頂くと、よくお分かりいただけるかと思います。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

3.令和02年(ケ)第51号 神戸市長田区久保町十丁目 

→入札想定額 算定なし

開札結果:322万円

入札件数:5件、法人落札



1.所有者が空家で占有。

2.連棟式建物(借地権)です。3階建ての鉄骨造建物。

3.想定家賃6.5万円/月・年間78万円。

4.入札想定額から見る表面利回り24.22%。

※地代毎月1.9万円必要。


※コメント

高くもないですが、安くもない落札額に感じます。

今回のポイントは、借地です。ご存じの通り、借地なので毎月地代がかかってきます。

また、今回は、地主が買取に対して意欲をだしておられるコメントがありましたため、私の入札予測は算定なしとしておりました。

借地の場合は、家主の承諾が必要となります。承諾が得られない場合は、裁判所へ申し立てが必要となるため、取得までに時間を要するかもしれません。

もしかすると、落札者が法人なので、地主に対して買取してもらえないか交渉するのか?

はたまた、地主の資産管理会社が落札しているのか?


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

4.令和02年(ケ)第41号 神戸市兵庫区新開地六丁目 

→入札想定額364万円 

開札結果:6,245,450円

入札件数:15件、法人落札。


1.転借人が占有。サブリース会社あり。6か月猶予。

2.1DKマンションです。

3.家賃5.5万円/月・年間66万円。

4.入札想定額から見る表面利回り10.56%。

※滞納あり。約9万円


※コメント

いつも取り上げているサブリース会社さんです。

今回も賃料だけを見ると逆ザヤなんですが、転借人の賃料と共益費の合計とサブリース会社さんが所有者に対して支払う賃料が同額なので、なんとも言い難いです。

物件だけを見ると、

①駅から徒歩7分

②10階建ての9階部分

③1DK

④エレベーター、オートロックあり

⑤角部屋

などのポイントを見ると条件は良いですよね。

問題は、サブリース会社さんの対応次第といったところでしょうか?

契約解除の話を出して、現在住まわれている方も退去させるのか?それとも転借人との直接契約に切り替えることができるのか?

まぁ物件の内容を見ると、どちらになっても問題はなさそうです。

今回の結果を見ても、マンションに支払う管理費等を差し引いた入札予測ですると、まったく落札できる数字に近くないことがわかりました。

今後はそれを踏まえたうえで入札を見ていきますね。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

いかがでしか?


ご覧頂けたように、色々な競売が出てきます。


中でも取り上げる機会が少ない、借地案件を今回は取り上げてみました。

借地の場合は、地代が必要となることと地主の承諾がポイントですね。


一般的に借地の場合、名義を書き換えるために名義書き換え料が発生します。

その負担は売主負担で行われるのですが、競売の場合は売主が関与しませんので、落札者が交渉することとなります。

また、次に売却する際に、同じく名義書き換え料が発生すると2回支払が必要となります。


賃貸で貸すことを考えておられる方で、不慣れな方は、近くの賃貸を取り扱っている不動産会社さんにお話を聞いてみるのもよいでしょう。

 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。



多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。

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