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  • takayuki

男性の不動産投資 競売開札結果 大阪地裁本庁編R2.10.2開札




10月2日大阪地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが6件です。



さてさてどのような開札結果になったのか?


 

1.平成30年(ヌ)第149号 大阪市西区南堀江四丁目 

→入札想定額 算定なし

開札結果:取り消し

入札件数:取り消しのため無し


2.令和02年(ケ)第6号 大阪市淀川区野中北一丁目 

→入札想定額205万円

開札結果:2,345,678円

入札件数:5件、法人落札


3.令和01年(ケ)第922号 富寝屋川市音羽町 

→入札想定額205万円

開札結果:取下げ

入札件数:取下げのため、無し


4.令和02年(ケ)第6号 大阪市西淀川区野里一丁目 

→入札想定額364万円 【落札】

開札結果:362万円

入札件数:9件、法人落札


5.令和02年(ケ)第6号 大阪市生野区新今里三丁目 

→入札想定額421万円

開札結果:462万円

入札件数:7件、法人落札


6.令和02年(ヌ)第33号 摂津市千里丘五丁目 

→入札想定額460万円 【落札】

開札結果:360万円

入札件数:2件、法人落札


※上記【2】【4】【5】は事件番号は同じです。所有者が同じで債権者が同じということです。なので、この場合は事件番号は同じで、物件番号で区別されています。

 

上記のような結果となりました。


今回は、6件のシミュレーションで落札が2件でした。

シミュレーションでの結果のため、実際には落札はしておりません。


 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.平成30年(ヌ)第149号 大阪市西区南堀江四丁目 

→入札想定 額算定なし

開札結果:取り消し

1.共有者が使用。(持ち分のみの競売で申立人は、共有者でした)

2.2LDKのファミリータイプマンション。

3.想定家賃13万円/月・年間156万円。

(但し持ち分8分の1のみのため月1.625万円の見込家賃と計算しました)

4.入札想定額から見る表面利回り11.60%。


※コメント

今回は共有持ち分8分の1のみの競売でしたので、入札が入るかどうか?申立人自らが入札するのかな?そんな想いでシミュレーションをしました。

結果、取り消しということになりましたので、話し合いで解決できたのかな?

そう思える物件です。

実際に落札できたとしても、落札者が自由に使えるわけではないので、不売になるのか?

そう思ってましたので、必然な結果でしたね。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

2.令和02年(ケ)第6号 大阪市淀川区野中北一丁目 

→入札想定額205万円

開札結果:2,345,678円

1.転借人が占有。サブリース会社あり。最先の賃借権

2.1Kマンションです。

3.家賃2.12万円/月・年間25.44万円。

4.入札想定額から見る表面利回り10.84%。


※コメント

今回のサブリース会社さんは、いつも取り上げているサブリース会社さんでは、ありませんでした。落札額からみると、表面利回りが10.84%。この数字を見ると、これまでの開札結果から見ると低い方で落札された感じがします。

場所柄を考えると12%近くでの落札と思いましたが、不動産投資向けの競売物件が出る時、出ない時があるため、手堅い数字で落札されたかも知れませんね。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

3.令和01年(ケ)第922号 富寝屋川市音羽町 

→入札想定額205万円

開札結果:取下げ

1.占有者が使用貸借として使用。

2.連棟式建物です。3DK。

3.想定家賃4万円/月・年間48万円。

4.入札想定額から見る表面利回り23.41%。


※コメント

お住まいである占有者の息子さんが所有されておられました。

ご本人名義で住宅ローンが組めないため、息子さん名義での購入。お支払は息子さんではなく、ご本人がされていました。

そのため、3点セットの物件明細書へも注意事項として

【A】が占有している。同人は所有権を主張している。」と一文が入っていました。

この場合は、所有権についての争いが起こる可能性があるため、入札する方も上級者向けの物件ですね。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

4.令和02年(ケ)第6号 大阪市西淀川区野里一丁目 

→入札想定額364万円 【落札】

開札結果:362万円

1.転借人が占有。サブリース会社あり。最先の賃借権。

2.1Rマンションです。

3.家賃3.64万円/月・年間43.68万円。

4.入札想定額から見る表面利回り12.06%。


※コメント

このサブリース会社さんは、いつも取り上げているサブリース会社さんです。

所有者とサブリース会社との契約、サブリース会社と転借人との契約が、ほぼ同時期のため、契約日付への疑問はないものの、賃料設定が逆ザヤの案件です。

個人的には、このような摩訶不思議な物件は入札は見送りですが、もしかすると、落札してカラクリが見えると面白いかもしれません。

これは個人的な興味なので真に受けないでくださいね(^-^)


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

5.令和02年(ケ)第6号 大阪市生野区新今里三丁目 

→入札想定額421万円

開札結果:462万円

1.転借人が占有。サブリース会社あり。最先の賃借権。

2.1Kマンションです。

3.家賃4.21万円/月・年間50.52万円。

4.入札想定額から見る表面利回り10.93%。


※コメント

こちらも上記4と同じよく取り上げるサブリース会社さんが入っています。

ただ、こちらの案件は、逆ザヤにはなっていません。このなったり、ならなかったりするのがわかりませんよね。

個人的に思うところはありますが、実態が見えないため、軽はずみに口にはできませんが。

賃料がそこそこ取れている点は良いですよね。

マンションでトラブルがあったのがどう作用するのか?それが気になっていましたが、特に大きな影響はなかったようですね。

表面利回りも10%は上回ってましたので、今後の入札時のシミュレーションはその辺も視野に入れた計算が必要になるかもしれません。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

6.令和02年(ヌ)第33号 摂津市千里丘五丁目 

→入札想定額460万円 【落札】

開札結果:360万円

1.所有者が居住。

2.3DKファミリータイプマンションです。

3.想定家賃6万円/月・年間72万円。

4.入札想定額から見る表面利回り20%。


※コメント

マンションの滞納はない所有者の競売事例でした。

ただし、マンション全体の修繕積立金が100万円以下ということもあり、将来の修繕計画が不安視されるマンションです。

室内で雨漏りがあると記載されていたため、大規模修繕が行われなければ、ずっと雨漏りが続くわけで、お部屋を貸すにしろ、売るにしろ、出口としては困難な物件です。

私の想定した金額よりもはるか100万円下での落札を考えると、落札できるならこの金額ならいいかな?そう思っての入札か?まぁこの金額なら落ちないだろうかな?って感じで入札されたのかな?っと、推測できます。

個人的には入札は見送りします。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

いかがでしか?

実際に入札をされた方、同じくシミュレーションをされた方、眺めておられた方など、さまざまであると思います。


不動産投資向けの物件は、まずは表面利回りがどれくらいになるのか?


落札された金額から、次回以降の目安として入札される金額の参考にできると思います。


ただし、滞納があったり、室内の傷み状況、サブリース会社など、プラスαで見ておかないと失敗する恐れがあります。


しっかりと見定めて入札できる力を身につけましょう。

 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。



多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。

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