男性の不動産投資 競売開札結果 大阪地裁堺支部編R2.10.15開札
１０月１５日大阪地裁堺支部で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが５件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第16号 柏原市玉手町
→入札想定額196万円
開札結果：2,765,585円
入札件数：２件、個人落札
２．令和01年(ケ)第237号 高石市千代田五丁目
→入札想定額330万円
開札結果：407万円
入札件数：８件、法人落札
３．令和01年(ケ)第202号 高石市千代田六丁目
→入札想定額370万円
開札結果：964万円
入札件数：１２件、法人落札
４．令和02年(ケ)第7号 堺市堺区
→入札想定額 不売
開札結果：458万円
入札件数：５件、法人落札
５．令和01年(ケ)第235号 柏原市法善寺二丁目
→入札想定額281万円
開札結果：5,500,001円
入札件数：９件、個人落札
上記のような結果となりました。
今回は、５件のシミュレーションで落札はありませんでした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第16号 柏原市玉手町
→入札想定額196万円
開札結果：2,765,585円
入札件数：２件、個人落札
１．所有者が空家で占有。
２．３LDKファミリータイプマンションです。
３．想定家賃4.5万円/月・年間54万円。
４．入札想定額から見る表面利回り19.52％。
※滞納あり。約10万円
※コメント
今回のポイントは、マンション全体の戸数の少なさが気になっていました。
総戸数１８戸。分譲マンションとしては戸数が少なすぎるため、マンション全体の維持管理をする上で、修繕金が貯まりにくいのが気がかりです。
約2400万円の積立金はあるものの、果たしていつから貯めている積立金なのか？
不動産投資としての考えだと、そこまで気にすることは無いと思うかもしれませんが、将来大規模修繕できなくて困るのも、所有者です。
落札額だけを見ると、不動産投資として落札されたのか？それとも買取再販なのか？
落札者が個人なので、どちらかは判別がつきにくい結果となりました。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和01年(ケ)第237号 高石市千代田五丁目
→入札想定額330万円
開札結果：407万円
入札件数：８件、法人落札
１．建物所有者（相続財産）が本建物を空家として使用。
２．店舗付き住宅です。
３．想定家賃7万円/月・年間84万円。
４．入札想定額から見る表面利回り20.63％。
※コメント
落札された金額からみて表面利回りが20%超えていますね。
私の入札シミュレーションをしている計算式１～３の【３】の金額とほぼ同額でした。
大型の飲食店向けの店舗は以前、京都本庁では不売となっていましたが、今回は店舗付き住宅のため利用は様々使えるとの判断かと思います。
一階の店舗部分は飲食店がそのまま営業できそうな居ぬき状態です。
大通りに面している分、視認性は高いですね。ただ、駐車場がないため車の利用客は望めないかもしれません。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和01年(ケ)第202号 高石市千代田六丁目
→入札想定額370万円
開札結果：964万円
入札件数：１２件、法人落札
１．所有者が占有。
２．３LDKのファミリータイプマンション。
３．想定家賃8万円/月・年間96万円。
４．入札想定額から見る表面利回り9.95％。
※滞納あり。約195万円。
※コメント
ご覧の通り、入札想定額よりもはるかに高い金額で落札されています。
落札額から見ると、不動産投資としての落札ではなく、買取再販事業が落札したのだろうと推測できます。滞納が約195万円ありますので、落札額と合わせると1159万円が物件のみの落札額となります。
建物も平成17年建築ということで、築浅の物件なので人気が集まるのも納得です。
住んでいる形跡はないけど、家に帰ってきてる形跡があるようで、このパターンがなんとも対応しにくいんですよね。
余談ですが、私が前職で勤めている時の違う担当者が経験した話ですが、連絡が全くつかない状態で帰ってきてるのかわからなかったため、鍵屋さんを呼んで、鍵を解錠しようとしていた時、まさにその時！その所有者が帰ってきたそうです。「鍵を開ける前で良かった💦」と、担当者が言ってました。
この内容がわかるのは、玄人さんだけかな？
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
４．令和02年(ケ)第7号 堺市堺区
→入札想定額 不売
開札結果：458万円
入札件数：５件、法人落札
１．所有者が空家で占有。
２．連棟式建物です二つの家が一緒に売却。一階は繋がっていますが、二階は繋がっていないようです。
３．想定家賃6万円/月（2件セット）・年間72万円。
４．入札想定額から見る表面利回り15.72％。
※コメント
入札数が5件も入りました。
私は不売になるかと思ってましたが、それなりに注目されていたようです。
連棟式建物で、２件１セットのような形での競売でした。
修繕費はかなりかかりそうなので、恐らく解体して新たに建て替えるための用地確保が目的ではないかと考えます。
ただ、連棟式建物なので、切り離しができるのかどうか？それが課題ですね。
残りの家を買い取る？もしくは切り離しの同意を何とか貰って建替えるのか？
建物の老朽化を考えると建て替えが望ましいのかもしれません。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
５．令和01年(ケ)第235号 柏原市法善寺二丁目
→入札想定額281万円
開札結果：5,500,001円
入札件数：９件、個人落札
１．所有者が占有。
２．一戸建てです。
３．想定家賃6万円/月・年間72万円。
４．入札想定額から見る表面利回り13.09％。
※コメント
物件自体は、最寄駅からも徒歩４分と立地は良いですね。
ただ、建物を建て替えする時に関わる、建築基準法の道路に接道していないとなっています。ただし、許可を取ることで建て替えができそうではあります。
室内も丁寧にご使用されているため改装費は比較的抑えられるかもしれません。その反面気になるのは、増築された時に２階の床が耐荷重不足のようで追加の木材で応急補強しているとのコメントがありました。
できることならば、現在お住まいの所有者に賃貸で貸せればよいですが、退去された後のことを考えると別の補強方法なども考慮しておく必要があるでしょう。
そのため、法人ではなく、個人の方が落札されたように感じます。入札件数も９件入っていますが、売却基準価額の入札額が多かったのではないかと推測します。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしか？
今回は、マンション、戸建て、店舗付き住宅とアラカルトの物件を取り上げてシミュレーションをしてみました。
ファミリータイプになると、不動産投資というよりも実需での買取再販事業者との競合は避けて通れません。
どれか一つ気になる物件があれば、一緒にシミュレーションをしてみてはいかがでしょう？
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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