男性の不動産投資 競売開札結果 京都地裁本庁編R2.11.19開札
更新日：2021年1月25日
１１月１９日京都地裁本庁で開札が行われました。
今回入札シミュレーションを行ったのが４件です。
さてさてどのような開札結果になったのか？
１．令和02年(ケ)第46号 京都市山科区小山西御所町
→入札想定額 「見送り」
開札結果：555,000円
入札件数：１件、個人落札
２．令和02年(ケ)第57号 京都市右京区嵯峨野開町
→入札想定額 「見送り」
開札結果：2,120,000円
入札件数：４件、法人落札
３．令和02年(ヌ)第8号 京都市山科区大塚檀ノ浦
→入札想定額 「見送り」
開札結果：7,340,000円
入札件数：１４件、法人落札
４．令和02年(ケ)第17号 木津川市木津瓦谷
→入札想定額463万円 【落札】
開札結果：3,806,010円
入札件数：３件、法人落札
上記のような結果となりました。
今回は、４件のシミュレーションで落札は1件でした。
シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。
それでは個別で見ていきましょう
１．令和02年(ケ)第46号 京都市山科区小山西御所町
→入札想定額 「見送り」
開札結果：555,000円
入札件数：１件、個人落札
１．所有者が居住。
２．１DKのマンションです。
３．家賃２万円/月・年間２４万円。
４．開札結果から見る表面利回り43.24％。
※滞納金｜55万円。
※水道工事必要。
※コメント
こちらの物件は、正直不動産としての価値を見出すことは私にはできませんでした。
①水道の配管がなく、水道が使えない。
②風呂と洗面を利用していないので水漏れするかもしれない。
生活するうえで大切な水の利用がなく生活されていることに驚きでした。
また、ガスについては、プロパンガスがマンションで利用できるにもかかわらず、ガスの利用もされていない。本当に寝るだけの家だったのかもしれません。
建物全体を見ても、道路接道がないのに検査済み証も発行されていることも不思議です。
今、あるままの状態で利用するには良いかもしれませんが、将来的に利用価値が見いだせないため、「負動産」になる可能性が高いと感じました。
落札結果を見ても、個人の方が1件。落札額も買受可能額よりも少し高い金額での落札。
恐らく入札があるかないかだろうとの判断でそのあたりの金額で入札されたのだろうと予測できます。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
２．令和02年(ケ)第57号 京都市右京区嵯峨野開町
→入札想定額 「見送り」
開札結果：2,120,000円
入札件数：４件、法人落札
１．共有者らが空家で占有。
２．一戸建て間取り３DK。
３．想定家賃2万円/月・年間24万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り11.32％。
※再建築不可。
※コメント
予想外の入札件数と落札額です。
現地調査などを行っていないため、推測の話になりますが、もしかすると、土地の価値が高いエリアにある物件なのかもしれませんね。
予測としては、近隣の不動産も購入して、建て替えができる敷地と接道できるように他の不動産を購入する。
もしくは、
隣接する所有者に対して売却のアプローチをかけていく。
私が考えつくのはその2点です。
不動産投資として所有するには、メンテナンスなどを考えると後ろ向きになります。ただ、最寄駅から徒歩5分圏内は高ポイントです。
他にも違った戦略があるのかもしれませんね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
３．令和02年(ヌ)第8号 京都市山科区大塚檀ノ浦
→入札想定額 「見送り」
開札結果：7,340,000円
入札件数：１４件、法人落札
１．所有者が空家が占有。
２．３LDKファミリータイプマンション。
３．想定家賃8万円/月・年間96万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り13.07％。（滞納金含めると10.45％）
※滞納金|約184万円。
※コメント
落札結果を見ると、買取再販事業が落札したのだろうと推測できますね。
滞納金が高い物件は不動産投資ではマイナスでしかありません。
多少の滞納であれば、まだよいですが、50万円を超えてくると魅力が半減していきます。
最寄駅からも徒歩15分となっているため、これを考えても不動産投資として賃貸で貸し出しするよりも、自己所有として購入される方向けに進める方が向いています。
後は地域性の問題もあるため、一概によし悪しを決めつけるのは難しいですが・・・
数字だけを見れば、評価人の算定額よりも下回る金額で購入できている点は良しとする。そのようなイメージですね。
14件の札数は人気がる物件だったのかもしれませんね。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
４．令和02年(ケ)第17号 木津川市木津瓦谷
→入札想定額463万円 【落札】
開札結果：3,806,010円
入札件数：３件、法人落札
１．所有者が占有。
２．一戸建て2階建て間取り４DK。
３．想定家賃6万円/月・年間72万円。
４．想定入札額の結果から見る表面利回り18.94％。
※下水道は汲み取りを利用。
※コメント
結果だけを見ると、落札できた数字ですが、落札額と約80万円以上も開きがあるため残念です。たらればの話になりますが、実際に調査を行うのと行わないのではどうしても金額は大きなブレを生じやすいのは私の経験上あります。
個人的には、下水道の本管が前面道路に敷設されていますが、汲み取りを利用されている点は大きなマイナス評価でした。
落札額は、売却基準価額を下回り、買受可能価額との間で落札でしたので、入札された方は皆同じような評価をされたのだろうと感じます。
市内から外れ、郊外になるとそれぞれの地域性が色濃く出てくることもありますので、その点は調査する点では注意が必要ですね。
利回りの数字も大切ですが、それに見合う物件か否か？しっかりと調査してください。
物件自体は駅からも15分程度、駐車スペースあり。悪くない物件だと私は感じました。
入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。
いかがでしたか？
競売って本当に色々な不動産がでてきます。
中でも一般市場では売却したくてもできない場合のケースで登場することも、しばしば。
その中で入札制度を利用することで一般市場に開放されていくんですね。
入札をこれから考える方は、まずは取り組みやすい案件から始めていきましょう。
予算的な問題、占有者の問題、建物の問題、権利関係の問題。
様々な問題があります。その中でも取り組みいやすい案件はありますので、いきなり入札をするのもよし、入札シミュレーションをしてみて、入札額の練習をするもよし、専門の業者へ依頼するもよし。
皆様により良い情報を提供できるよう引き続き取り組んでまいります。
開札結果振り振り返り動画はこちらから
※注意しましょう！
現在、入札する添付書類が増えています。
「陳述書」です。
奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。
せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。
くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。
これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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