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  • takayuki

男性の不動産投資 競売開札結果 京都地裁本庁編R2.10.22開札




10月22日京都地裁本庁で開札が行われました。


今回入札シミュレーションを行ったのが4件です。



さてさてどのような開札結果になったのか?


 

1.令和01年(ケ)第225号 京都市伏見区深草西浦町 

→入札想定額195万円

開札結果:3,011,000円

入札件数:3件、個人落札


2.令和01年(ケ)第251号 京都市伏見区深草飯食町 

→入札想定額273万円

開札結果:取下げ

入札件数:


3.令和01年(ケ)第226号 京都市右京区太秦森ケ東町 

→入札想定額296万円

開札結果:3,513,000円

入札件数:4件、法人落札


4.令和01年(ケ)第166号 京都市伏見区深草直違橋南一丁目 

→入札想定額 不売 

開札結果:不売

入札件数:


 

上記のような結果となりました。


今回は、4件のシミュレーションで落札はありませんでした。

シミュレーションでの結果のため、実際には入札はしておりません。


 

それでは個別で見ていきましょう

 

1.令和01年(ケ)第225号 京都市伏見区深草西浦町 

→入札想定額195万円

開札結果:3,011,000円

入札件数:3件、個人落札


1.転借人が占有。サブリース会社あり。最先の賃借権。

2.1Rマンションです。

3.家賃2.39万円/月・年間28.68万円。

4.入札想定額から見る表面利回り9.52%。

※滞納あり。約10万円


※コメント

落札額だけを見ると高い!そんなイメージがあります。

入札件数が3件だったのをみると、そこまで人気があったとは思えません。

ただ、転借人がサブリース会社へ支払っている賃料が31,000円だったのを考えると、もしかして、その賃料で計算して入札されたのでは?っと思ってしまいます。

その金額で見ると、表面利回りが12%になるので、それであれば、まぁありかな?

賃料が低いのでどうしても魅力が低く感じてしまいます。

ただ、転借人の賃料は管理費等を足すと総額で約3.8万円とれているので、サブリース会社を通すことで収益性が下がっていることがわかります。

小さな案件でサブリース会社が入ると収益性は下がってしまうのでお勧めはしません。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

2.令和01年(ケ)第251号 京都市伏見区深草飯食町 

→入札想定額273万円

開札結果:取下げ

入札件数:


1.転借人が占有。サブリース会社あり。最先の賃借権。

2.1Rマンションです。

3.家賃3.6万円/月・年間43.2万円。

4.入札想定額から見る表面利回り15.82%。


※コメント

珍しく取下げになりましたね。

今回のサブリース会社さんは、よく取り上げるサブリース会社さんではありませんでした。

もしかすると、購入したのはサブリース会社さんの可能性もありますね。

長らく賃貸で住まわれている方で退去の見込がない。その可能性が高ければ購入もありか?

最寄駅からも徒歩2分程度と、立地も良いです。

落札できていれば、そこそこ高い金額で落札されていたのではないかと思いますね。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

3.令和01年(ケ)第226号 京都市右京区太秦森ケ東町 

→入札想定額296万円

開札結果:3,513,000円

入札件数:4件、法人落札



1.転借人が占有。サブリース会社あり。最先の賃借権。

2.1Rマンションです。

3.家賃3.7万円/月・年間44.4万円。

4.入札想定額から見る表面利回り12.63%。


※コメント

落札された金額を見ると、それなりの利回りで落札ですね。

京都市内でも場所によって利回りを見ていく必要があります。概ねどこの裁判所の開札結果を見ると12%前後が落札されている金額になっているように感じます。

今回のサブリース会社さんは、よく取り上げるサブリース会社さんです。

物件明細書にも記載されていましたが、サブリース会社からの特約事項がかなり縛りがきつい内容でした。

それを受けた結果、入札件数に反映されたのではないかとも感じます。

ただ、結果を見るとそれらの影響を受けることなく落札されたとも感じております。

今までになかった特約が登場しましたので今後の動向を見ていきましょう。


入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

4.令和01年(ケ)第166号 京都市伏見区深草直違橋南一丁目 

→入札想定額 不売 

開札結果:不売

入札件数:


1.債務者が空家で占有(使用借権)。

2.連棟式建物です。倉庫利用されています。

3.想定家賃8万円/月・年間96万円。

4.入札想定額から見る表面利回り31.06%。(売却基準価額での落札時)


※コメント

こちらの3点セットをご覧になられた方はいてますでしょうか?

ご覧になって、写真を見るとわかりますが、大量のごみと思われる荷物が写っていました。建物の中も傷みが酷く、手直しをして貸し出しするには高額な改装費は勿論、荷物の処分費がかかります。

それらを踏まえると今回の売却基準価額では落札するには高すぎると私は感じた次第です。

やはり市場も同様に、今のままではどうにもならないと判断されたと思います。

次回登場しても、不売になると思われますね。



入札シミュレーションはこちらからご覧いただけます。

入札予測はこちら

 

いかがでしか?


今まで何度か、「不売」と思ってシミュレーションを何度かしてきましたが、私の考えとは反して、落札されていましたので、今回も落札されるのか?そう思っていましたが、やはり不売という結果となりました。


また、よく取り上げるサブリース会社さんの新たな特約が今回の競売物件を通して見ることもできました。


最先の賃借権になったり、6ヶ月猶予になったり。皆さんからすると頭が「??」ってなる方が多いでしょう。


何度も色々な物件を見ていくことでわかってくることもありますので、じっくりと3点セットを見てみても良いかもしれません。

 

※注意しましょう!

 

現在、入札する添付書類が増えています。


「陳述書」です。


奈良地裁本庁の開札結果でもお伝えしました通り、書類に不備があると入札権利が失われます。


せっかく調査して、振込して、提出する入札書です。


くれぐれも書き間違い、書き損じ、書き忘れなどがないように注意してください。


これから入札検討される方は、「陳述書」の添付気を付けて下さいね。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


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信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。



多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。

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