男性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編R2.11.24開札③
建物は古いですが、狙い目です。
さて、今回取り上げるのは「区分マンション」をチョイス！
神戸地裁本庁
土地が２件・戸建てが１６件・マンションが１１件で、合計２９件の開示です。
前回の公示と比べ８件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月11日～11月18日
開札期日は11月24日です。
事件番号 令和02年(ケ)第63号
売却基準価額 2,560,000円
買受申出保証額 520,000円
買受可能価額 2,048,000円
種別：土地 持分売り
物件番号：1
所在地：神戸市長田区五位ノ池町二丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：２９２０．０６m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
持分：７８分の１
種別：区分所有建物
物件番号：2
所在地：神戸市長田区五位ノ池町二丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 ４７．３４m2
間取り：２ＬＤＫ
バルコニー：南東向き
バルコニー面積：あり
管理費等：10,000円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和41年10月
階：３階
総戸数：38
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号２】
管理費等の滞納有。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を空家の状態で占有している。
２．管理費及び修繕積立金の合計1万円
３．滞納額｜14万円【令和2年7月調査時点】
※関係人の陳述等より
【管理組合理事長】より
１．敷地内に駐車場はない。現在、隣接する空き地を駐車場として利用してるが、令和3年3月までの利用しかできない。
２．滞納管理費を競落人に請求できることは認識している。
【管理組合会計担当者】より
１．10年に一度大規模修繕工事を実施してきた。以後、２～３年後に大規模修繕工事を実施予定。
２．管理費、修繕積立金の合算で徴収している。
３．滞納管理費を競落人に請求できることは認識している。
※執行官の意見より
１．日常生活に必要な動産類は一切存在しておらず、第三者の占有を示すものもなかったことから、占有者及び占有状況は記載の通り思料した。
２．著しい損傷個所は見当たらず、懸念劣化程度の損傷具合であろうと見受けられた。
□室内写真等より
１．間取りは２ＬＤＫとなっているようです。
２．室内写真を見る限り退去に伴いお部屋も清掃されて退出された様子が窺えます。
３．所有者が住んでいたのか？賃借人に貸し出ししていたのか？個人的には賃借人に貸しておられたように感じます。
４．お部屋のつくりは昔からある公団タイプの間取りになっています。
■評価書より
・最寄り駅から約750ｍ。徒歩約10分です。
・経済的耐用年数は約5年程度となっています。
・エレベーターはありません。
・総戸数は全体で78戸。対象物件は38戸となっています。
・管理の形態は自主管理となっています。
・マンション全体の修繕積立金の額は約5300万円となっています。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約394万円となっています。
・評価人の算定している賃料にて算出。約46,000円／月です。年間だと55.2万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が256万円です。
家賃収入が4.6万円で計算します。年間で55.2万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
55.2万円÷256万円×１００＝21.56％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約394万円
計算式２【基準額での計算】
55.2万円÷394万円×１００＝14.01％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
55.2万円÷315万円×１００＝17.52％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
今回別で取り上げた物件では、管理費、修繕積立金を徴収していない建物がありました。その時に、まれに管理費、修繕積立金を一括で徴収している物件もあるとご紹介しましたが、今回の物件がまさしくそれに該当していましたね。
管理費と修繕積立金をそれぞれ分けていない場合、住宅ローンを利用の際、フラットの審査が通らないと言われています。
それぞれ別の名目であるため、日々の管理として使用されるお金と色々な修繕を行うためのお金を区別しておくことで、マンションの将来の大規模修繕する際に一緒になっていると内訳がわかりにくくなるためですね。
こちらの物件ではしっかりと会計担当の方がついておられるようなので、安心かもしれませんね。
大きなお金を預からないといけないため、できれば個人的には管理会社を入れて管理を頼まれるのが良いと考えます。
賃貸でお貸しする分にはすぐにお貸しできそうな感じがしますので、ビギナーさんでも入札参加されてもよさそうな物件ですね。
落札目安は370万円前後かな？
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。