男性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁本庁編R2.11.24開札②
再建築不可と出口戦略（上級者向き）
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
神戸地裁本庁
土地が２件・戸建てが１６件・マンションが１１件で、合計２９件の開示です。
前回の公示と比べ８件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月11日～11月18日
開札期日は11月24日です。
事件番号 令和02年(ヌ)第13号
売却基準価額 810,000円
買受申出保証額 170,000円
買受可能価額 648,000円
種別：土地
物件番号：8
所在地：神戸市垂水区山手四丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：３３．４２m2
用途地域：第一種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：150%
種別：区分所有建物
物件番号：9
所在地：神戸市垂水区山手四丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
専有面積（登記）：
１階：１９．０６m2
２階：１９．０６m2
間取り：
バルコニー面積：不明
管理費等：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和41年4月
階：１階と２階
総戸数：2
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号８，９】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号９】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
本件土地の一部は通路（私道）として利用されている。
※本件土地は他人も通行する通路として利用されているということです。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を空家の状態で占有している。
２．本土地の南側約6.5ｍは私道敷地として提供されている。
※関係人の陳述等より
関係人の陳述はありませんでした。
※執行官の意見より
１．北側隣接地とは５ｍ程高い位置にあり、その段差部分にはコンクリートの擁壁が設置されている。
２．公衆用道路から本件土地への出入りのためには階段を利用するしかなく、乗用車による出入りはできない。
３．建物の外壁には大きなクラックの補修跡が散見でき、建物内部の土壁も一部が剥離しているほか、かなりの傾きを感じられるなど躯体事態に損傷が生じている可能性が高いものと思料される。
４．建物内部に日常生活に必要な動産類は一切存在していなかったので、占有者及び占有状況は記載の通りと思料した。
□室内写真等より
１．2階建ての連棟式建物（2戸1）で、間取りは２ＬＤＫとなっています。
２．外観写真からも老朽化が進んでいる様子が窺えます。
３．室内の様子では、一部ゴミのようなものが落ちていますが、生活に必要な荷物はすでに搬出されて時間が経過している様子が窺えます。
４．写真を見る限りでは、流し台、浴室、トイレは近年入れ替えもされた様子が窺え、そのまま利用できそうな感じがします。
５．写真からは建物の傾きがあるかは不明。現地にて確認が必要です。
■評価書より
・最寄駅から約750ｍ。徒歩約10分です。
・本件土地は階段途中から横へ入った私道沿いにあり、車両の乗り入れは不可。土地周辺は北西側へ傾斜しており、北西側はコンクリート（もしくは石積み）擁壁となっている。
・上水道は前面道路に本管はなく私設管が存する。
・経済的耐用年数は、ほぼ満了していると記載がある。
・接面道路の状況は、南東側約1.5ｍ私道（建築基準法上の道路ではない）となっている。
・建物は老朽化し歪みがみられる。外壁に亀裂があるほか、床や壁にはがれ、汚れ、シミなどがあり、床も不安定な状態である。
・接道状況などから再建築などは困難であると思われる。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約169万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の賃料にて算出。約4万円／月です。年間だと48万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が81万円です。
家賃収入が4万円で計算します。年間で48万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
48万円÷81万円×１００＝59.25％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約169万円
計算式２【基準額での計算】
48万円÷169万円×１００＝28.40％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
48万円÷135万円×１００＝35.55％（表面利回り）となりました。
見送り
入札時のワンポイント
かなりヘビーな物件ですね。
一番つらい、再建築不可物件。何かしら対策があればよいですが、出口戦略なくして入札をしてはいけません。
建物自体の耐力も弱そうなので、補強のことも考えるとかなり高額な費用がかかりそうです。
設備はしようできるとしても、思う以上の賃料がとれるのか？
安さ勝負で狙うのも一つですが、個人的には見送りする物件です。
ただ、売却基準価額の安さで入札はしたくなる！それはご注意くださいね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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コンセプトは簡単です。３つだけ。
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