男性の不動産投資。競売入札シミュレーション神戸地裁尼崎編R2.12.17開札②
更新日：2020年12月1日
物件魅力度50％｜占有者は癖が強そうです。
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
神戸地裁尼崎
土地が２件・戸建てが１１件・マンションが５件で、合計１８件の開示です。
前回の公示と比べ１件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は12月3日～12月10日
開札期日は12月17日です。
事件番号 令和01年(ケ)第10009号
売却基準価額 2,520,000円
買受申出保証額 510,000円
買受可能価額 2,016,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：丹波市柏原町北中字中筋
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：１３６．１０m2
用途地域：都市計画区域内未指定
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：丹波市柏原町北中字中筋
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造スレート葺２階建
床面積（登記）：
１階：７５．９７m2
２階：５０．５１m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成17年12月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
【Ａ】が占有している。同人の占有権限の存在は認められない。
・その他買受の参考となる事項より
なし
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を居宅として使用し、占有している。
２．【占有者Ａ】の占有権限
①占有権限｜無権限
②占有開始時期｜平成２６年、２７年ころ
③貸主（以前の所有者）
④賃料など｜定め無し
３．経年による劣化があるほか、各室の壁紙にカビの発生が散見され、フローリングの床板に損傷が見られる部屋があった。
４．占有者の母は、賃料を支払う旨陳述するが、当職の照会に対する債務者兼所有者からの回答書には、「契約未締結で、賃料を支払うと言うばかりで全く支払われていない。」「居住を認めておらず、立ち退きを要請しても出ていかない」「４年ほど前から住んでいることを知らなかった」旨の記載があったため、占有者は無権限で占有しているものと見做した。
※関係人の陳述等より
【所有者の母】より
１．この建物は占有者が新築したものでしたが、裁判所の競売で手放すことになり、この建物の裏手にある古屋で住んでいましたが、床が抜けたため、数年前に、当時この建物の所有者だった【Ｂ前所有者】の了解のもと、無償でこの建物に移り住んだ。
２．【Ｂ】は私に、賃料を払ってくれれば現所有者に渡してあげると言っていましたので令和元年の１２月から月４万円を支払いたいと思っています。
※執行官の意見より
今回はコメントがありませんでした。
□室内写真等より
１．２階建て５ＤＫの間取りとなっています。
２．トイレは１階のみです。
３．ＤＫを中心とした生活感が窺えます。
４．利用している部屋としていない部屋があるようです。
５．水回りはキッチンのみしか写っていません。それを見ると充分使用できる設備に感じられます。
６．室内の様子は整理されているように見えません。
■評価書より
・最寄り駅約９５０ｍ、徒歩１２分
・接面道路の状況｜北東側、幅員約３ｍ市道（建築基準法第42条2項道路）
・・西側、幅員約２ｍ里道（建築基準法上の道路でない）
・ライフライン｜上水道、下水道あり。ガス配管無し。
・境界標等は見当たらず、また東側及び南側境界付近にフェンス等は設けられていない。
・経済的耐用年数｜約１１年
・保守管理の状況｜やや劣る
・建物の利用状況｜従前の所有者が居宅として使用している。。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約719万円となっています。
・評価人の算定額がないため近隣の募集事例からの賃料を基に算出。50,000円/月です。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が252万円です。
家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
60万円÷252万円×１００＝23.80％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約719万円
計算式２【基準額での計算】
60万円÷719万円×１００＝8.34％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
60万円÷575万円×１００＝10.43％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
かなり特殊な事例ですね。
元々の所有者が無料で住んでいるケース。
３点を読むと【占有者】→競売→【Ｂ】→【現所有者】。
これが所有者の流れかと思われます。
その中でよくわからないのが、現所有者が知らない事実があること。
４年前から住んでいるのを知らなかった。それは【Ｂ】からの告知がなかったのか？
いずれにせよ、今回の占有者は家賃を支払ってくれるかもしれませんが、退去していただいたほうが良い占有者です。
ただ、退去された後の募集を考えるとどうなるか？ですが、今回は賃貸よりも転売向きになるかな？
物件自体は平成17年築でまだ15年落ちですが、管理状態が気になるところです。
駐車場が取れるのかどうかが不明なので入札の際は現地調査を忘れずに！
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。