男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁本庁編R2.12.8開札⑤
ビギナーの方にも入札しやすい物件です。
今年に同じ建物の別物件が開示、落札されています。
さて、今回取り上げるのは「１Ｒマンション」をチョイス！
大阪地裁本庁
土地が２件・戸建てが２５件・マンションが１３件で、合計４０件の開示です。
前回の公示と比べ１件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は11月26日～12月2日
開札期日は12月8日です。
事件番号 令和02年(ケ)第321号
売却基準価額 2,530,000円
買受申出保証額 510,000円
買受可能価額 2,024,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：大阪市西成区岸里東一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：５階部分 １６．４０m2
間取り：ワンルーム
バルコニー面積：不明
管理費等：11,480円
敷地利用権：所有権
占有者：あり
築年月：平成4年5月
階：５階
総戸数：90
令和2年10月16日開札で同一建物で別物件の競売が公示、落札されています。
詳細は最後の入札時のワンポイントよりご覧頂けます。
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
転借人【A】が占有している。【法人A】の原賃借権は抵当権に後れる。ただし、代金納付日から6か月間明け渡しが猶予される。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を居宅として使用している。
２．滞納有｜約3万円
３．所有者と賃借人との契約内容【サブリース契約】
①占有開始時期|令和元年9月
②賃料｜37,350円
③特約｜転貸可
④その他｜振込手数料は所有者負担
４．賃借人と転借人との契約内容
①占有開始時期|令和元年9月
②賃料｜34,000円
③特約｜譲渡・転貸禁止
④その他｜共益費6,000円
５．経年による損傷、汚損等がある。
※関係人の陳述等より
【サブリース会社担当者】より
１．サブリースしています。
【管理会社担当者】より
１．滞納金、組合費月額100円、遅延損害金も併せて買受人へ請求します。
【占有者（転借人）】より
１．私が現在、住居として転借しています。
※執行官の意見より
今回はコメントがありませんでした。
□室内写真等より
１．間取りより洋室１Rです。
２．トイレ、浴室、洗面の3点ユニットバスです。
３．洗濯機置き場は室内にあるようです。
４．クローゼットと物入、下駄箱があるようです。
５．室内にエアコンがあります。
６．住居として生活されている様子が窺えます。
■評価書より
・最寄り駅から約350ｍ。徒歩約5分です。
・経済的耐用年数は約12年程度となっています。
・総戸数は90戸となっています。
・9階建ての5階部分です。
・エレベーター1基あり。駐車場8台（月額15,000円、現在空きあり）、駐輪場、管理人室などあり。
・管理会社｜有り
・マンション全体の修繕積立金｜約2000万円
・検査済み証有、改修計画は現在無し。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約380万円となっています。
・現在の賃料を基に算出。賃借人からの賃料を基に算出。37,350円/月です。年間だと44.8万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が253万円です。
家賃収入が3.735万円で計算します。年間で44.8万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
44.8万円÷253万円×１００＝17.70％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約380万円
計算式２【基準額での計算】
44.8万円÷380万円×１００＝11.78％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
44.8万円÷304万円×１００＝14.73％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
冒頭でも記載しました通り、同一建物の別物件が競売として落札されています。
その時の事例をご紹介します。
入札予測のブログはこちらから
開札結果のブログはこちらから
👉開札結果
前回の数字だけ取り上げておくと
売却基準価額｜418万円
落札金額｜3,897,200円
基準価額を下回る金額で落札されました。
落札による表面利回りは、約12.33％
前回落札は、「最先の賃借権」
今回は、「6か月猶予」
と、なっています。
前回の落札結果から単純に試算すると、落札される金額は「363万円」予測となります。
果たして、落札金額はいかほどになるのか？
入札を検討される方はご参照くださいませ。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
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