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男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編R3.1.14開札④




使用借権で居住中。戸建てにしては利回り低めです。


さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス!


大阪地裁堺支部


土地が1件・戸建てが23件・マンションが3件で、合計27件の開示です。

前回の公示と比べ2件増えました。



入札物件の期間は、

入札期間は12月24日~1月7日

開札期日は令和3年1月14日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第23号

売却基準価額 3,860,000円

買受申出保証額 780,000円

買受可能価額 3,088,000円


種別:土地

物件番号:1

所在地:堺市中区深井中町

地目(登記):宅地

土地面積(登記):57.71m2

用途地域:第一種中高層住居専用地域

建ぺい率:60%

容積率:200%


種別:建物

物件番号:2

所在地:堺市中区深井中町

種類(登記):居宅

構造(登記):木造瓦葺2階建

床面積(登記):

1階:35.44m2

2階:33.21m2

間取り:4LDK

敷地利用権:所有権

占有者:あり

築年月:昭和50年6月

 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1,2】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号2】

【A】が占有している。同人の占有権限は使用借権と認められる。


・その他買受の参考となる事項より

なし。


■現況調査報告書より

1.その他の者が本建物を住居として使用している。

2.占有者および占有権原より

【A】占有者 【B】占有者の子

【C】所有者 3.東側隣接地上建物のためのエアコンの室外機が目的土地に越境している可能性がある。 4.目的建物のためのエアコンの室外機置場の脚が西側隣接地に越境している可能性がある。

5.東側の樋に近い屋根瓦が一部欠損、1階南側洋室の天井に雨漏りによる損傷、1階床の随所に撓み及び1階北側勝手口の床板が腐食しているなど、全体的に劣化・老朽化が著しい。

6.占有者が住居として使用しているものと認めた。


※関係人の陳述等より

【所有者】より

1.目的建物には、私は住んでおらず、元妻とその家族が住んでいる。


【占有者の子】

1.私の父の所有ですが、父は住んでおらず、母と私たち家族が住んでいる。

2.雨漏りや水漏れがあり、1階リビングの床のフローリングは10数年前に張り替えましたが、床の撓みなどがあり老朽化している。

3.境界や騒音など特に気になることはない。


※執行官の意見より

今回はコメントはありませんでした。


□室内写真等より

1.間取りは2階建て4LDKです。

2.トイレは1階のみのようです。

3.外観を見ると年数に見合う外観の様子が窺えます。

4.雨漏りによる天井の損傷が写真で写っている。

5.室内の設備は入替された様子は見受けられません。

6.複数でお住まいのように見受けられます。


■評価書より

・最寄駅から約1400m。徒歩約18分です。最寄バス停からは徒歩約5分です。

・接面道路|幅員約4.4m舗装市道(建築基準法42条1項1号)

・ライフライン|あり

・南東側に設置されている門柱が傾いており、東側隣接地との間に設置されているコンクリートブロック塀との間に大きな隙間が生じている。

・経済的耐用年数は、0年となっています。

・立会人への聴取によれば、1階リビングの床のフローリングは10数年前に張り替えた。上水道の排水が漏れている可能性があるが詳細は不明であるとのことである。

・平成23年に準防火地域に指定。既存不適格建築物の可能性あり。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約551万円となっています。

・評価人の算定額がないため近隣相場で算出。約5万円/月です。年間だと60万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が386万円です。

家賃収入が5万円で計算します。年間で60万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

60万円÷386万円×100=15.54%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約551万円

計算式2【基準額での計算】

60万円÷551万円×100=10.88%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

60万円÷440万円×100=13.63%(表面利回り)となりました。


賃料がもう少し高く取れればよいですが、改装費との兼ね合いを考えると、これくらいで見ておく方が良いかもしれません。


戸建ての収益物件にしては利回りは低いです。


高くても440万円。ここが天でしょう。



 

入札時のワンポイント

 

築年数を考えると、あちこち手入れが必要になっています。


外壁周り、室内と改装費もそれなりに見込んでおかないと最低限の改修ができなさそうです。


また、今回も使用借権で親族の方がお住まいであるので、お話が上手く進められるなら、そのまま貸し出しできるのが良いですね。


家賃設定も5万円で見ておけば、支払いも無理なく支払って頂けそうかと思うので、そうなると改装費もかからずすぐに収益性は見込めます。


ただし、室内の損傷がある箇所と屋根の修繕は最低限済ませておきたいところですね。


 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。

投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


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信用できない?


わからない?

初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。

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