男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編R3.1.14開札③
更新日：2021年1月25日
使用借権で居住中。賃貸しできれば利回りの期待値アップ！
さて、今回取り上げるのは「一戸建て」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が１件・戸建てが２３件・マンションが３件で、合計２７件の開示です。
前回の公示と比べ２件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は12月24日～1月7日
開札期日は令和3年1月14日です。
事件番号 令和02年(ケ)第51号
売却基準価額 3,290,000円
買受申出保証額 660,000円
買受可能価額 2,632,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：藤井寺市小山一丁目
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：７３．５０m2
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60%
容積率：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：藤井寺市小山一丁目
種類（登記）：居宅
構造（登記）：木造瓦葺２階建
床面積（登記）：
１階：４４．４１m2
２階：３９．１５m2
床面積（現況）：
１階：約４４．８３m2
２階 ：３９．１５m2
間取り：５ＤＫ
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和52年3月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
なし。
■現況調査報告書より
１．その他の者が本建物を住居として使用している。
２．占有者は使用借権で利用。（賃料無し）
３．1階部分に増築が認めらえる。（洗面室）
４．テレビ、冷蔵庫、洗濯機などの家財どうっや日常生活湯品等の動産類が存在し、現に住居として使用されている。
５．建物内には、壁や建具のところどころに凹み、床の撓み、床の焦げなどがある。
※関係人の陳述等より
【占有者（債務者）】より
１．私が居住している。所有者は私の父である。以前は一緒に住んでいたが、所有者はすでに転居してここにいない。
２．所有者と親子関係にあることから、目的建物の利用について、両者間で特に何か契約を交わしたり家賃等の金銭のやり取りもない。
※執行官の意見より
占有開始時期につき、占有者の陳述によれば、占有者は所有者の同居家族（占有補助者）として目的建物を使用し始めたが、所有者が目的た建物から転居したころから、債務者が世帯主として目的建物を使用しているとの事であったから、上記の通り主張する物と理解してその通り認める。
□室内写真等より
１．間取り略図より、1階の増築部分が見受けられます。
２．室内の損傷個所などが写真に掲載されています。
３．浴室は改装歴があるように見受けられます。
４．ご家族で住まわれているような印象を受けます。
■評価書より
・最寄駅から約800ｍ。徒歩約10分です。
・接面道路｜幅員約4.7ｍ舗装市道（建築基準法42条1項1号）
・ライフライン｜あり
・敷地境界は不明確
・経済的耐用年数は、0年となっています。
・建築確認及び検査済み証の有無は不明。
・平成26年に準防火地域に指定。既存不適格建築物の可能性あり。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約470万円となっています。
・評価人の算定額がないため私見で算出。約7万円／月です。年間だと84万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が329万円です。
家賃収入が7万円で計算します。年間で84万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
84万円÷329万円×１００＝25.53％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約470万円
計算式２【基準額での計算】
84万円÷470万円×１００＝17.87％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
84万円÷376万円×１００＝22.34％（表面利回り）となりました。
利回り最低２０％欲しいので、420万円までが入札価格ですね。
入札時のワンポイント
500万円以下で購入できる手頃な物件です。
現在、債務者さんが住まわれているので、そのまま借りて頂くことができれば修繕なく家賃収入を得ることもできます。
しかし、家賃7万円でみてますが、恐らく支払頂けるのか？
ご家族で住まわれていて、子供さんが働いていたりすると可能性はありますが、学生さんだと微妙ですね。
室内の損傷などもあるため、多少の改装費は見ておかないといけないでしょう。
目安として100万程度は見ておくとよいかな。
駐車場はありませんが、徒歩10分圏内であれば十分借り手はつきます。
個人的にはお勧めです。
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。