男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編R3.1.14開札②
更新日：2021年1月25日
久々の滞納金200万オーバー！今回はスルー
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が１件・戸建てが２３件・マンションが３件で、合計２７件の開示です。
前回の公示と比べ２件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は12月24日～1月7日
開札期日は令和3年1月14日です。
事件番号 令和02年(ケ)第71号
売却基準価額 3,170,000円
買受申出保証額 640,000円
買受可能価額 2,536,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：河内長野市向野町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 ７３．２５m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：19,000円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：平成2年3月
階：３階
総戸数：
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費10,100円、修繕積立金8,900円。合計19,000円。
３．滞納額｜約106万円【令和2年６月調査時点】
４．法務局に備え付けの地積測量図が存在せず。
５．建物内には、テレビ、冷蔵庫、洗濯機その他の家財道具及び日常生活用品などの動産類が存在し、現に住居として使用されている。
６．室内にはタバコ臭が感じられる。全般的にタバコのヤニで変色している。
７．北側の各洋室につき主に天井と内壁の間付近などのところどころに決によるカビ汚れが付着。
※関係人の陳述等より
【債務者兼所有者】より
１．私が住んでいる。ほかに第三者に貸している部分などは無い。
【管理会社の担当者】より
１．滞納金について、駐車場使用料、遅延損害金、弁護士費用など、未払い分があれば新所有者に対して請求することになる。
２．駐車場使用料約45万円。遅延損害金約58万円。弁護士費用約35万円。【調査時点】
※執行官の意見より
目的建物は、債務者兼所有者が住居として使用、占有しているものと認める。
□室内写真等より
１．間取り図をみると洋室二部屋、和室一部屋のようです。
２．室内の状況は執行官のコメント通りの印象です。
３．室内の荷物の量を見ているとご家族でお住まいのように見受けられます。
■評価書より
・最寄駅から約1000ｍ。徒歩約13分です。
・総戸数455戸（全体）
・1５階建て３階部分
・経済的耐用年数は、約10年となっています。
・管理会社｜あり【日勤】
・駐車場409台（月額7,000円）
・エレベーターあり。スキップ式（１・４・７・１０・１３階停止）
・もと大阪府住宅供給公社の建物。
・マンション全体の修繕積立金｜約9億1千万円。
・近い将来の大規模修繕計画｜調査時点実施中。2020年12月末完了予定。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約621万円となっています。
・評価人の算定額がないため私見で算出。約7.5万円／月です。年間だと90万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が317万円です。
家賃収入が7.5万円で計算します。年間で90万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
90万円÷317万円×１００＝28.39％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約621万円
計算式２【基準額での計算】
90万円÷621万円×１００＝14.49％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
90万円÷496万円×１００＝18.14％（表面利回り）となりました。
今回は滞納金+αを足して再度計算します。
計算式１【売却基準価額での計算】
90万円÷（317万円＋244万円）×１００＝16.04％（表面利回り）となりました。
計算式２【基準額での計算】
90万円÷（621万円＋244万円）×１００＝10.40％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
90万円÷（496万円＋244万円）×１００＝12.16％（表面利回り）となりました。
入札時のワンポイント
滞納額のボリュームが200万を超えているので、不動産投資としてはそぐわない物件です。
ファミリータイプマンションであることから、今回は買取再販事業者へ譲る形で見る方が良さそうです。
不動産投資の成功の秘訣は、決して無理はしないこと。
見えているリスクがはっきりとしている場合は、淡い期待は捨てて、現実的な金額で入札するのが失敗しないことです。
逆に買取再販事業で考えると、入札数が少ないと感じれる物件なので、出口金額に自信が持てたら入札勝負したいと思える物件です。
後は、地域性を考慮して、入札は入るかな？
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
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初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。