男性の不動産投資。競売入札シミュレーション大阪地裁堺支部編R3.1.14開札①
更新日：2021年1月25日
総合的に見ると魅力は少ないです。
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！
大阪地裁堺支部
土地が１件・戸建てが２３件・マンションが３件で、合計２７件の開示です。
前回の公示と比べ２件増えました。
入札物件の期間は、
入札期間は12月24日～1月7日
開札期日は令和3年1月14日です。
事件番号 令和02年(ケ)第47号
売却基準価額 1,650,000円
買受申出保証額 330,000円
買受可能価額 1,320,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：柏原市玉手町
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：３階部分 ５７．４３m2
間取り：３ＬＤＫ
バルコニー面積：不明
管理費等：16,750円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和59年10月
階：３階
総戸数：18
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を住居として使用している。
２．管理費等｜管理費6,700円、修繕積立金10,050円。合計16,750円。
３．滞納額｜約20万円【令和2年5月調査時点】
４．洗面所、浴室の内壁にカビなどによる汚れが認められたが、建物内に生活用動産及び生活用ごみ類が雑然と放置されていることから、損傷状況を確認できない箇所が多く、経年相応の劣化、老朽化しているものと思われる。
５．立ち入り調査時の状況及び関係人の陳述等から、所有者が住居として使用しているものと認めた。
※関係人の陳述等より
【所有者】より
１．私の所有で、私が住んでいます。
２．特に不具合はありません。
【管理会社の担当者】より
１．水道料金の滞納あり｜約1万6千円【調査時点】
２．遅延損害金の滞納あり｜約1万2千円【調査時点】
３．管理人室は無く、常駐の管理人はいません。
※執行官の意見より
今回はコメントはありませんでした。
□室内写真等より
１．間取り図をみると居室3部屋はすべて洋室のようです。
２．各居室には収納があるようです。
３．キッチンはシステムキッチンではなく、コンロは置き型のようです。
４．浴室の写真は綺麗にご使用されているように見受けられますが、分譲当時の設備のままのようです。キッチン、洗面台も同様です。
５．室内にはごみが写っています。
■評価書より
・最寄駅から約900ｍ。徒歩約12分です。
・総戸数18戸
・５階建て３階部分
・経済的耐用年数は、約4年となっています。
・管理会社｜あり【巡回】
・エレベーターなし。駐車場5台（月額6,000円）
・マンション全体の修繕積立金｜約2500万円。
・近い将来の大規模修繕計画｜なし。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約278万円となっています。
・評価人の算定額がないため私見で算出。約4.8万円／月です。年間だと57.6万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が165万円です。
家賃収入が4.8万円で計算します。年間で57.6万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
57.6万円÷165万円×１００＝34.90％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約278万円
計算式２【基準額での計算】
57.6万円÷278万円×１００＝20.71％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
57.6万円÷222万円×１００＝25.94％（表面利回り）となりました。
過去の落札事例等から考えると、計算式2の278万円あたりになるか？
入札時のワンポイント
ファミリータイプマンションでありますが、買取再販事業者の競合は考えなくても良さそうですね。
戸数が少ないですが、しっかりと修繕積立金も貯まったいる印象です。
ただ、建物に入る前に階段があり、その後エレベーターもなく、さらに階段を利用となるようなので、借りられる世代は限定的になりそうですね。
小さなお子様がいらっしゃる世帯も敬遠してしまう印象です。
需要と供給で考えると、借り手の方が少ないでしょうから、家賃設定はある程度シビアに考えておく必要ありかと感じる物件です。
現在も所有者さんが住まわれているようなので、退去交渉も少し時間がかかる印象を持ちました。
総合的判断で見ると、私は入札見送りです。
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
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コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。