男性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編R2.12.17開札④
更新日：2021年1月25日
マニア向け。興味本位での入札はお控えください。
さて、今回取り上げるのは「共同住宅（戸建て）」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が０件・戸建てが１７件・マンションが１０件で、合計２７件の開示です。
前回の公示と比べ２件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は12月３日～12月10日
開札期日は12月17日です。
事件番号 令和02年(ケ)第81号
売却基準価額 3,520,000円
買受申出保証額 704,000円
買受可能価額 2,816,000円
種別：土地
物件番号：1
所在地：京都市伏見区深草山村町
地目（登記）：宅地
土地面積（登記）：９４．２１m2
用途地域：近隣商業地域・第一種住居地域
建ぺい率：80%・60%
容積率：200%：200%
種別：建物
物件番号：2
所在地：京都市伏見区深草山村町
種類（登記）：居宅
種類（現況）：共同住宅
構造（登記）：木造瓦葺平家建
構造（現況）：木造トタン葺２階建
床面積（登記）：６０．１６m2
床面積（現況）：
１階：約７９m2
２階：約７６m2
間取り：
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：大正14年10月
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１，２】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号２】
居室８室を含む本件建物全体につき、本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
隣地（地番○○番○及び地番○○○○番）との境界が不明確である。
【物件番号１】
売却対象外の土地（地番□□□番□）の一部を通行のため利用している。
※3点セットには詳細な番号が入っておりますが、こちらでは記載しておりません。
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を共同住宅として使用している。
２．公簿上の記載と次の点が異なる。
①種類：共同住宅
②構造：木造トタン葺2階建て
③床面積：1階｜現況約79㎡、2階｜現況約76㎡
３．本件土地は、西側隣地から分筆された無道路地である。西側の通路を進入路として西側府道へ連絡している。なお、北側通路状地の南端部分が本件土地に接しているが、本件土地の通路としての利用は確認できなかった。
４．本件土地は2割程度の縄伸びの可能性がある。境界画定及び実地測量により数量が変動する可能性がある。
※縄伸び
登記されている土地の面積と現地の土地の面積と比較した時に現地の土地面積が広い時に用いる用語です。
５．南東側凸部（現況約3㎡）は、公図と形状が異なる。南側隣地に上にはみ出している可能性があるが、地積測量図が存在せず、境界も判然としないため、不詳である。
６．建物の1階と2階は建物内で繋がっていない。建物2階へは外階段を利用する必要がある。
７．2階廊下及び2階中央和室に雨漏りと思われる滲み跡が散見された。
８．2階東端の洋室の天井に穴が開いている。
９．北側の軒などが北側隣地上に越境している可能性がある。
１０．本件建物の登記上の所在と現況の所在が違う。
※詳細は3点セット確認下さい。
１１．本件建物を概則した結果、形状及び間取りは建物見取り図の通りである。
※関係人の陳述等より
【所有者】より
１．本件建物に住んでいる。誰にも貸していない。
２．建物内で小型犬1匹を飼っている。
３．西側通路の通行に関して、通路部分の所有者との契約ない。通行料等の支払もない。
【西側隣地所有者】より
１．私が西側隣地を取得した時には、すでに当時の本件土地所有者が無償で西側通路を使用していた。
２．通行に関して、所有者と契約は無い。所有者から通行料など受け取っていない。
【南側隣地所有者】より
１．境界についてわからない。
※執行官の意見より
１．立ち入り調査の結果、ライフライン調査及び関係人の陳述等から、所有者が本件建物を共同住宅として使用していることが認めれ、認定した。
２．2階西側の洋室の扉に、「法人A」の看板が設置されているが、室内にはこの会社の占有を示すものは認められなかった。
□室内写真等より
１．建物見取り図を見ると、部屋数は９室あるようです。
２．トイレは、1階と2階にあるようです。
３．浴室があるのは1部屋のみのようです。
４．流しがついているお部屋は2部屋のみのようです。
５．各お部屋に荷物が置かれているようです。かなりの量に感じます。
■評価書より
・最寄駅から約300ｍ。徒歩約4分です。
・接面道路｜道路接面を有しない無道路地である。
・ライフライン｜上水道、ガス配管、下水道すべて不明。
・経済的耐用年数は、0年となっています。
・目的土地の過半は近隣商業地域に存するものと思料される。また、西側府道沿いには、都市計画道路が存するが、目的土地に抵触する可能性は低いと思料する。
・単独では建築基準法上の接道義務を満たさず、建物等の再建築を行うことは不可と思料する。
・上水道、公共下水道は北側通路常置の埋設管から引き込まれている模様。都市ガスは西側進入路（通路敷き）に埋設管があるものと思料されるが、引込の有無は不詳。
・建築確認の有無を調査したが、見当たらなかった。
・築ねん、構造などより、アスベスト含有建材及びPCB含有機器使用の可能性もあるが不詳。
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約914万円となっています。
・評価人の算定額がないため私見で算出。約9万円／月です。年間だと108万円となります。
※算定式
ゲストハウスとしての利用とし、1泊1000円。×9室。実働10日＝9万円とする。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が352万円です。
家賃収入が9万円で計算します。年間で108万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
108万円÷352万円×１００＝30.68％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約598万円
計算式２【基準額での計算】
108万円÷914万円×１００＝11.81％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
108万円÷731万円×１００＝14.77％（表面利回り）となりました。
今回は読みにくいですね。出口戦略によって入札額のイメージが異なるため、入札予測が難しいですが、ゲストハウスとして試算すると計算式１の売却基準価額くらいですね。
入札時のワンポイント
権利関係がかなり複雑であるのと、再建築不可であること。
隣地との境界など、様々な問題があります。
近隣の方との調整なども考えると、入札される方がどれほどいてるのか？
余ほど、手慣れた方以外の入札は考えられない物件ですね。
再建築不可を買うポイントは、原則建て替えができないを前提として考えないといけません。
そうなると、現状を活かした改装にならざるを得ないですよね。
売却を考えると、西側に隣接する方に買って頂くか？逆に買取させて頂くか？
お金がないと難しい。
現在はインバウンドがほぼ無くなってしまい、民泊運営もままならない状態ですが、日本人向けに安くて日割で貸し出しができればそこそこ収益性はでてきます。
それに向けての改修費用を覚悟しないといけないで、当初の資金は700～800万位は考えておかないと厳しい印象があります。
動画での解説はこちらから
本ブログのコンセプト
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