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  • takayuki

男性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編R2.12.17開札③

更新日:2021年1月25日




中級者向け。落札狙いやすい反面。強気すぎる入札は禁物。


さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス!


京都地裁本庁


土地が0件・戸建てが17件・マンションが10件で、合計27件の開示です。

前回の公示と比べ2件減りました。



入札物件の期間は、

入札期間は12月3日~12月10日

開札期日は12月17日です。


 

事件番号 令和02年(ケ)第127号

売却基準価額 3,970,000円

買受申出保証額 794,000円

買受可能価額 3,176,000円


種別;区分所有建物

物件番号:1

所在地:京都市山科区北花山大林町

種類(登記):居宅

構造(登記):鉄筋コンクリート造1階建

専有面積(登記):6階部分 61.33m2

間取り:4DK

バルコニー面積:不明

管理費等:17,130円

敷地利用権:所有権

占有者:債務者・所有者

築年月:昭和61年6月

階:6階

総戸数:64


 

3点セットの見るポイント

 

■物件明細書より

・買受人が負担することとなる他人の権利より

【物件番号1】

なし


・物件の占有状況等に関する特記事項より

【物件番号1】

本件所有者が占有している。


・その他買受の参考となる事項より

【物件番号1】

管理費等の滞納あり


■現況調査報告書より

1.建物所有者が本建物を居宅として使用している。

2.管理費|8,830円・修繕積立金7,800円。合計16,130円。

3.滞納額|約70万円【令和2年8月調査時点】

4.DKの床に剥がれや汚れがある。

5.全体的に汚れがあり、特に浴室全体がカビ等で著しく汚れいている。

6.廊下の床に撓みがある。

7.エレベーターは1階、3階、6階に停止するスキップ式エレベーターである。


※関係人の陳述等より

【所有者】より

1.本件建物に住んでいる。誰にも貸していない。

2.リース契約などは無い。

3.2年前に水漏れのため、DKと南西側洋室が水浸しになった。業者の話では、給湯管から水漏れがあり、給湯管を切っている。そのため現在もお湯を使用できない。

4.DK等を修理するには床をめくる必要があると言われたが、修理はしていない。


【管理会社】より

1.ペット飼育はできない。

2.駐車場は無い。

3.民泊禁止規定がある。

4.水道料(実費)の滞納あり。約9万円。

※水道料も競落人へ請求する。



※執行官の意見より

1.所有者が本件建物を居宅として使用し、占有していることが認められる。


□室内写真等より

1.間取りは4DKです。洋室3部屋、和室が1部屋のようです。

2.室内には家財道具、家電製品が揃っており、生活感が感じられます。

3.浴室の写真が掲載されています。執行官の意見書の通りに感じます。

4.DKの床の損傷部分の写真が掲載されています。

5.不要に見える段ボールなどのゴミらしきものが積まれています。



■評価書より

・最寄駅から約1600m。徒歩約20分です。最寄バス停あり。バス停より徒歩約2分。

・総戸数64戸(内、店舗2戸)

・7階建て6階部分

・経済的耐用年数は、約16年となっています。

・エレベーター1基。駐輪場、バイク置き場あり。来客用駐車場有。

・管理会社|あり(月、水、金のみ)

・マンション全体の修繕積立金|約870万円。

・近い将来の大規模修繕計画|なし。平成30年3月実施済み

・建築確認概要書によると、棟マンションの高さは19.95mであり、国道から25m以北の部分(15m第1種高度地区)は既存不適格建築物となる可能性がある。

・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約598万円となっています。

・評価人の算定額にて算出。約8万円/月です。年間だと96万円となります。


 

投資シミュレーション

 

それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。

売却基準価額が397万円です。

家賃収入が8万円で計算します。年間で96万円となります。

計算式1【売却基準価額での計算】

96万円÷397万円×100=24.18%(表面利回り)となりました。

続いて、基準額での価格を基に計算しています。

約598万円

計算式2【基準額での計算】

96万円÷598万円×100=16.05%(表面利回り)となりました。


計算式3【計算式2より2割減で求める計算】

96万円÷478万円×100=20.08%(表面利回り)となりました。


現在販売中の物件価格は1000万円前後です。


ファミリータイプマンションのため、買取再販事業者との競合があります。


業者も利益を出そうと考えると、手堅いところで400万円。高くても500万円までで落札したいところです。


計算式3の478万円がマックスの入札額とするならば、不動産投資としての入札の方が落札しやすいですが、駅からの距離を考慮すると抑えた価格にならざる負えないですね。


 

動画での解説はこちらから

 


 

入札時のワンポイント

 

3点セットの写真を見てもらうとわかりやすいですが、お住まいなのは恐らく男性単身でしょう。


以前はご家族(ご両親)とお住まいだったのがお一人になられて住んでいるのではないかと私は感じました。


玄関の写真があれば一番わかりやすいのですが、今回はお写真がなかったので全体像からの予測です。


男性単身は、動きが鈍いので短期で退去交渉をしても良い結果がでません。


私が退去交渉するならば、ある程度時間がかかることは承知で、話し合いで退去して頂くようにしますね。


駅からの距離が気になるものの、周りのコミュニティ含め入札額を考えましょう。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。

投資として「不動産投資をご紹介しています」


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?

初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。


コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。

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