男性の不動産投資。競売入札シミュレーション京都地裁本庁編R2.12.17開札①
物件魅力度40％。強制執行覚悟で入札する！
さて、今回取り上げるのは「ファミリータイプマンション」をチョイス！
京都地裁本庁
土地が０件・戸建てが１７件・マンションが１０件で、合計２７件の開示です。
前回の公示と比べ２件減りました。
入札物件の期間は、
入札期間は12月３日～12月10日
開札期日は12月17日です。
事件番号 令和02年(ケ)第113号
売却基準価額 2,650,000円
買受申出保証額 530,000円
買受可能価額 2,120,000円
種別：区分所有建物
物件番号：1
所在地：八幡市男山笹谷
種類（登記）：居宅
構造（登記）：鉄筋コンクリート造１階建
専有面積（登記）：１階部分 ５５．１９m2
間取り：３Ｋ
バルコニー面積：不明
管理費等：18,000円
敷地利用権：所有権
占有者：債務者・所有者
築年月：昭和50年8月
階：１階
総戸数：
３点セットの見るポイント
■物件明細書より
・買受人が負担することとなる他人の権利より
【物件番号１】
なし
・物件の占有状況等に関する特記事項より
【物件番号１】
本件所有者が占有している。
・その他買受の参考となる事項より
【物件番号１】
管理費等の滞納あり
■現況調査報告書より
１．建物所有者が本建物を居宅として使用している。
２．管理費｜4000円・修繕積立金8,000円・駐車場使用料6,000円。
３．滞納額｜約27万円【令和2年7月調査時点】
４．総棟数１７棟、総戸数４９０戸
５．ペットの飼育｜小鳥、魚類のみ可である。
６．所有者が居宅として使用している。
７．北西和室、南西和室には、ごみが堆積している。浴室にはカビが生えている。床は汚れている。
※関係人の陳述等より
【所有者】より
１．私は目的物件に居住している。
２．目的物件が差し押さえられたことは知りませんでした。郵便は取っていません。
３．住宅ローンを期限までに支払えていないことは認識している。
【管理会社従業員】より
１．遅延損害金約４万円【回答時点】
※執行官の意見より
１．目的物件は所有者が居住して占有している。
ここがポイント！
調査の経過の記録の中の記載。
「目的物件に臨場し、呼び鈴を押し声をかけたが応答がなく、不在と判断した。施錠されていたので立会人【A】を立ち会わせ技術者に解錠させて立ち入ったところ、所有者が在宅していた。
□室内写真等より
１．間取りは３K。和室が３部屋となっています。
２．バルコニーは２面あります。
３．浴室の写真が写っています。予想以上にカビによる汚れがありました。
４．キッチンは比較的整理されているように窺えます。
５．室内では衣類が干されているのか？吊るしているのか？荷物の量は多いです。
６．ゴミが堆積されている。写真を見てわかります。
■評価書より
・最寄駅から約2300ｍ。徒歩約29分です。最寄りバス停あり。徒歩2分となっています。
・総戸数490戸
・5階建て1階部分
・経済的耐用年数は、約5年となっています。
・管理会社｜あり
・マンション全体の修繕積立金｜約4億5千万円。
・近い将来の大規模修繕計画｜あり。実施時期は検討中。
・駐車場の空き状況｜なし
・評価算定の基準額が土地、建物の合計で約425万円となっています。
・評価人の算定額にて算出。約５万円／月です。年間だと60万円となります。
投資シミュレーション
それでは、売却基準価額より先ほどまでの事例を含めて見ていきたいと思います。
売却基準価額が２６５万円です。
家賃収入が５万円で計算します。年間で６０万円となります。
計算式１【売却基準価額での計算】
６０万円÷２６５万円×１００＝22.64％（表面利回り）となりました。
続いて、基準額での価格を基に計算しています。
約４２５万円
計算式２【基準額での計算】
６０万円÷４２５万円×１００＝14.11％（表面利回り）となりました。
計算式３【計算式２より２割減で求める計算】
６０万円÷３４０万円×１００＝17.64％（表面利回り）となりました。
過去の落札データから見ると、計算式３に近い価格で落札になるか？
入札時のワンポイント
落札後のことを考えると、執行官が臨場に臨んだ時に居留守を使う人は、後々手間がかかります。
私も経験上、担当は後輩君が担当していましたが、最終的に強制執行になりました。
しかも男性単身だと予測されるのと室内にゴミが堆積していること。
強制執行に近い条件が揃っているので、落札後はある程度覚悟しておくほうがよさそうです。
表面利回りは売却基準価額で落札できればよさそうですが、コミュニティ等を考えると需要がどれだけあるのか？
ビッグコミュニティは、需要もあるものの、ライバルも多いのでバランスが大切です。
駅から遠いのが気にはなりますよね。
本ブログのコンセプト
このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。
投資として「不動産投資をご紹介しています」
不動産投資はお金がないとできない？
高額なお金がかかる？
騙されてる？
信用できない？
わからない？
初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。
コンセプトは簡単です。３つだけ。
１．男性のための不動産投資
２．500万円以下の不動産投資物件を購入
３．競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入（利回りUP)
これにより20年～30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。
多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。