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男性の不動産投資。投資になる家とは?





大阪、神戸、京都、奈良で競売入札シミュレーション(競売代行)をしている藤本です。



前回では、持ち家派と賃貸派について書いてみました。


その中で大切なのは、浪費になる家ではなく、投資になる家でした。


内容的に持ち家派の購入について書いてきました。


賃貸の場合だと、購入するのに比べて支出を抑えられることを抑えておくことが大切ですね。

ただ、賃貸の場合は、賃料とお部屋の内容は比例してくるので、ご自身の希望通りの家を見つけるのは大変かもしれません。


 

今回は、投資になる家とは?

 

こちらのテーマについて見ていきましょう。


投資になる家とは?


前回の記事でも少し触れましたが、


①売却しやすいお家


これは、まず外せません。


さらに、高く売れる物件ですね。


高く売れるためにはどうすれば売れるのか?


1.人気のあるエリアである。


2.室内が丁寧に使用されている。もしくは退去して改装している。


この2点もプラスとして働きます。


一般的に戸建てとマンションであれば、マンションの方が資産性が高いのと売りやすいという点では人気もあります。


ただし、駅から離れるマンションでは、地域のコミュニティの有る無しで、変わってくるので注意しましょう。


また、新築と中古どちらがいいのか?


個人的には中古の物件がお勧めです。


新築の場合は、分譲会社の利益があるため、その分高くなっています。


なので、私は新築は浪費として考えています。


 

中古のお勧めはあるのか?


今現在の不動産取引時の特典を考えると


何といっても、住宅ローン減税が受けられるお家ですね。


木造だと20年


非木造だと25年


建築年度から上記以内だと減税を受けられるので、こちらは抑えておきたいです。


また、売主が一般と宅地建物取引業者の場合でも少し変わってきます。


住宅ローン減税も、売主が一般よりも宅地建物取引業者の方が多く減税を受けることができます。



※出典元 すまい給付金(http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/index.html


上記表を見てみるとお分かりいただけますでしょうか?


個人間売買の時の減税は

~26年3月、最大控除額2000万円×1%×10年=200万円

こちらが適用されます。


宅地建物取引業者から購入した場合は、

消費税が10%に上昇したことで、令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されるとされています。

表の右端の13年の所が対象です。

1~10年目で最大400万円の控除がされ、11~13年目の間は、

以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。

  • ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価(上限4,000万円※4-2)のうちいずれか少ない方の金額の1%

  • ②建物の取得価格(上限4,000万円※4-2)の2%÷3


上記の計算式でいずれかが適用されるとなっています。


注意する点として


最大400万円となっていますが、4000万円以上の借入残高がある場合なので、購入価格が3000万円の場合であれば、必然的に3000万円が上限となることをお忘れないよう注意ください。


単純な見方で言うと、2000万円以下の物件を購入する場合は、個人間、宅地建物取引業者から購入する。どちらを選んでもそんない大差がありませんよね。


なので、購入する際は、控除される内容を確認して判断しましょう。


 

戸建てとマンションどっちがいいの?

 

個人的にはマンションの方が売りやすさがあると感じています。


戸建ての場合は、駐車場の有無。敷地の広さ、間取り、隣地条件など、様々な要因が重なってくるため、そこに当てはまるお客様はある程度絞られてきます。

また、しっかりとお手入れをしていないと外観も傷んでいたりすると買い手も修繕費などを考えて価格の相談を受けることもあります。


マンションの場合も、間取り、駐車場の有無なども気にされる方がいらっしゃいますが、戸建てと比べ、外観はマンション全体で取り組む問題のため、個別の問題としてはでてきません。

乱暴な言い方をすると、室内が綺麗であれば、気に入って下さる方も戸建てに比べると多いと言うことが言えます。


戸建ての場合は、家の価値もそうですが、その場所(土地)にあることがポイントです。


 

オーダーメイドにご注意を

 

注文住宅やこだわりのリノベーションをされてお住まいになられる方もいらっしゃいますよね。


自分たちが憧れた形を住む家に!


楽しい毎日が過ごせること間違いないですね。


ただ、綺麗になることは良いですが、拘り過ぎるのに注意してください。


例えば、3LDKの間取りを広いワンルームや1LDKに改装なんてすると、次に買う方が必ず改装が必要となるため、売る時の値段が下がってしまいます。


できれば、基本の形を守りつつ、部屋数はできれば3LDK以上にしておくと買い手はつきやすいです。



 

まとめ

 

購入する時から売ることを考えている方の方が少ないと思いますが、


投資のことを意識するなら、そのあたりもしっかりと考えておくことをお勧めします。


最近の傾向でも、ご自身たちが住む家ではありますが、いずれ子供たちが相続した時に処分しやすい家というテーマでご相談を受けることもあります。


将来、空家になって誰も住まない家に税金を払い続けることほど、もったいないことはありません。


売る、貸すができれば、そのようなことも回避できるので、今もいいですが、少し先のことを考えてみるのもいいのではないでしょうか?


一番良いのは、住宅兼アパートみたいな形で、ご自身も住みながら空いた部屋は賃貸で貸せる。これができると毎月の返済は家賃で賄うこともできたりしますね。

 

本ブログのコンセプト

 

このブログでは、不動産投資を目的とした競売入札による物件のシミュレーションをしています。


不動産投資はお金がないとできない?


高額なお金がかかる?


騙されてる?


信用できない?


わからない?


初めて始めるビギナーさんへ向けてが当サイトのプランニングです。

コンセプトは簡単です。3つだけ。


1.男性のための不動産投資

2.500万円以下の不動産投資物件を購入

3.競売を利用した市場よりも安い価格で物件を購入(利回りUP)


これにより20年~30年先で毎月の家賃収入で将来の収入の不安を解消するお手伝いをしております。


多くの皆様の将来の幸せを心よりお祈り申し上げます。


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